התיקונים שהוכנסו לחוק המקרקעין בשנים האחרונות הופכים את פרוייקט תמ"א 38 למבוקש, בעיקר בערי המרכז, הן בקרב דיירי הבניינים והם בקרב היזמים השונים שמזהים את הרווח הכלכלי הטמון בפרוייקט. ניתן למצוא יותר ויותר יזמים מנוסים שכבר לקחו חלק בפרוייקטים כאלה, מה שמעניק להם את יתרון הנסיון, אך גם מאפשר להם להכיר טוב יותר את נקודות התורפה של הדיירים ולנצל אותן לטובתו.
לאור כל האמור לעיל, ההמלצה החד משמעית היא לשכור עורך דין שייצג את דיירי הבניין מול היזם או הקבלן, וידאג לאינטרסים שלהם. היזם מבין בתחום, ככל הנראה, והוא לבטח מקבל ליווי משפטי צמוד, מה שמעניק לו יתרון לא מבוטל ולא הוגן בהתדיינות מול הדיירים, אם אלה אינם מצוידים בעורך דין מטעמם. על העורך דין להיות מומחה בתמ"א 38 כדי להיות בקי בכל נבכי החוק הרלבנטי.
בכל זאת, כדי לסבר את אזנכם, להלן כמה נקודות קריטיות שחייבות להיכלל במשא והמתן עם היזם או בא כוחו ואליהן יש לשים לב בעת החתימה על החוזה:
לא בלי עורך דין
ניהול משא ומתן
- כדאי לערוך תיאום ציפיות עם היזם, בנוכחות עורך הדין, כבר בתחילת הדרך, ולהתעכב על נושאים כמו חיזוק שלד הבניין ופרטים מדויקים ככל האפשר לגבי הפעולות והשיפוצים שיערכו בבניין כחלק מהפרוייקט. כדאי ולוודא כי הכל נכלל בהסכם המשפטי החתום, בסופו של דבר.
- כדאי לבדוק את הרקע של היזם או הקבלן, את נסיונו בתחום תמ"א 38 והשתתפותו בפרוייקטים קודמים.
- קבעו מראש האם העבודה מבוצעת על ידי קבלני משנה או על ידי הקבלן עצמו. בקשו מעורך דין להסביר לכם על ההשלכות השונות של הביצוע.
- החוזה חייב לכלול לוח זמנים מדויק לביצוע העבודות ולסיום הפרוייקט, וכדאי לכלול בו קנסות על איחורים ואי עמידה בזמנים מצד אחד, ובונוס על סיום הפרוייקט לפני המועד מצד שני, כדי להעניק ליזם תמריץ נוסף לעבודה מהירה.
- הכניסו לחוזה סעיף המחייב את הקבלן לשלם את כל כספי הביטוח והמיסים הנדרשים ולהגיש לכם את אישורי התשלום לפני תחילת העבודות.
- ודאו כי יש ערבויות למקרה של הפסקת העבודה כדי שתמנע פגיעה בדיירי הבניין. שימו לב כי ליווי בנקאי מבטח רק את הדירות החדשות הנבנות במסגרת תמ"א 38 ולא את הדירות הקיימות בבניין.
- ההסכם המשפטי צריך להיכתב על ידי עורך הדין המתמחה בתמ"א 38, אך כדאי שתהיה במקום גם נציגות של הדיירים כדי לוודא שהאינטרסים שלכם נשמרים.
מאמרים מאת: המרכז למימוש תמ״א 38
