תמ"א 38 - איך זה נראה מצד היזם

כדי להוציא לפועל פרוייקט תמ"א 38 נדרש שיתוף פעולה בין הדיירים ליזם. כמובן שבסיפור מעורבים גם עורכי הדין של שני הצדדים, יועצים שונים וקבלני משנה, אבל בגדול שיתוף הפעולה הראשוני הוא בין יזם לועד הבית ודייריו. באופן טבעי, שני הצדדים רוצים לצאת ברווח משיתוף הפעולה הזה, ולכל אחד מהם רווח אחר. בדרך כלל בוחנים את הנושא דרך עיני הדיירים והרווח שלהם. הפעם ננסה לראות איך פרוייקט תמ"א 38 משתלם ליזם ובאילו תנאים הוא ייקח את הפרוייקט על עצמו.

קרא עוד במאמר: מהו פרוייקט תמ"א 38 ואיך למען השם משכנעים את השכנים?

שורת הרווח

כאמור, שני הצדדים - הדיירים והיזם, מעוניינים להרוויח מהוצאת הפרוייקט לפועל. על פניו, הרווח של שני הצדדים ברור וידוע: הדיירים רוצים להרוויח שיפוץ והרחבה לדירות ולבניין, חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, ועל הדרך להעלות את ערך הדירות שלהם, מבלי שיצטרכו לשלם על כך. היזם, מצידו, מעוניין ברווח כלכלי נטו. חשוב להבין כי למעשה הרצונות של שני הצדדים סותרים זה את זה, כיוון שככל שהדיירים יקבלו יותר שיפורים ושיפוצים, כך הקבלן יוציא עליהם יותר כסף, כלומר ירוויח פחות.

הפרמטרים שבוחן היזם

כדי שליזם ישתלם להשקיע זמן וכסף בפרוייקט תמ"א 38 ישנם 3 פרמטרים מרכזיים שהוא צריך לבחון:

שווי הקרקע משמעותי מאוד לשורת הרווח של הקבלן. עלות העבודה תהיה זהה בכל מקום בארץ כמעט, אך שווי הדירות החדשות בבניין משתנה ממקום למקום. זו הסיבה שבגללה אין כמעט בניינים מחוץ לגוש דן שמשתתפים בפרוייקטים של תמ"א 38 - זה פשוט לא משתלם ליזם מבחינה כלכלית.

נספר הדירות הקיימות בבניין מעיד גם הוא על הרווח. ככל שיש פחות דירות, כך תדרש  פחות השקעה בשיפוץ, אך על הדירות החדשות הרווח יהיה זהה כמו לרווח בבניין שיש בו הרבה דירות. גם כאשר מדובר בפינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 עדיף לקבלן שיהיו כמה שפחות דירות, כדי שהוא יוכל להפיק את המקסימום מהבנייה, וכך גם מספר הקומות, כמובן.

השאלה של מי הגג משמעותית מאוד גם היא. אם יש בבניין דירת פנטהאוז החולשת על הגג ומגבילה את אפשרות היזם לבנות קומה נוספת, סביר להניח שהוא לא ייקח את הפרוייקט. ההגבלה אינה רק מבחינת המקום, אלא גם בכך שלבעלי פנטהאוז יש זכויות יתר בבניין, והתמורה שהם יצפו לקבל בתמורה להסכמה תהיה גדולה בצורה משמעותית מהתמורה לה מצפים שאר הדיירים.

עסקה כלכלית

בסופו של דבר עלינו לזכור כי פרוייקט תמ"א 38 הוא פרוייקט נדל"ן כלכלי לכל דבר ועניין, וכך צריך להתייחס אליו. שני הצדדים צריכים להרוויח מהפרוייקט, אחרת הוא לא יצא לפועל, וכדי ששני הצדדים יצאו מרוצים, כדאי להפגין התחשבות והליכה זה לקראת זה בנקודות מסוימות, שיאפשרו גם ליזם וגם לדיירים לקבל את מה שהם רוצים.

פרוייקט תמ"א 38 על סיפה של רעידת אדמה

בסוף ספטמבר נפל דבר בעולם הקבלנות, שעלול למוטט תחת רגליהם אישורים שעדיין לא ניתנו לפרוייקטים שונים של תמ"א 38, התוכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. על מה ולמה? מייד נסביר. 

לשון החוק 

החוק המקורי הנוגע לתמ"א 38 ניסה להעביר זכויות בנייה מסוימות, בהיקף מצומצם יחסית, לידי הדיירים, כדי להעניק להם תמריץ לחיזוק המבנה נגד רעידות אדמה. היקף ההיתרים המקורי לא חרג מעבר לדרוש כדי לבצע את החיזוק האמור, ולא כלל הפיכת בניינים בני 3 קומות לבניינים בני 9 קומות, למשל. הרחבת החוק בפועל נעשתה ביוזמת הקבלנים ובאישור הועדות השונות במועצות המקומיות שלא שמו לב לחריגות מכוונת החוק.

מה קרה פתאום?

מה שהעלה את הנושא לכותרות בסוף ספטמבר 2015 הוא עמדתו הרשמית של היועץ המשפטי לממשלה, שהעדיף את לשון החוק המקורי על פני ההרחבה שנעשתה בחוק באופן מעשי. נושא התמ"א עלה על סדר יומו של המבקר בשל עתירה שהגישו תושבי בניין אחד כנגד בניין שכן שעמד בפני ביצוע תמ"א 38. תוכניות ההרחבה חרגו מגבול הסביר בעיני השכנים, ופגעו ברמת חייהם על ידי הכנסת תושבים רבים מדי לאיזור שאינו ערוך לכך מבחינת התשתיות, חסימת כיווני אוויר ועוד.

התקשורת והקבלנים

עד כה הוצגו בתקשורת רק עמדות הקבלנים, הרואים בדבריו של היועץ המשפטי "מכת מוות" לכל הפרוייקטים העתידיים המתכוננים במסגרת תמ"א 38, כיוון שהכדאיות הכלכלית שלהם תקטן בצורה משמעותית אם לא יאושרו הרחבות בניינים מאסיביות, כפי שאושרו עד כה. כמובן שהתמונה מוקצנת מעט, ולמעשה גם היום כדאיותו הכלכלית של פרוייקט חיזוק מבנה אינה גדולה מחוץ למרכז הארץ, אך באופן טבעי, הקבלנים אינם רוצים לוותר על האפשרות להרוויח יותר כסף, הגם שמדובר בכסף ששייך לציבור ומגיע מקופת המדינה.

מה עם הדיירים?

מכיוון שברור מה עדיף לקבלנים, נשאלת השאלה מה עדיף לדיירים. אם התיקון הנ"ל יתקבל, יהיה קשה יותר למצוא קבלן שיסכים לבצע עבודות תמ"א 38, ויהיה קשה יותר להוציא לפועל את הפרוייקטים. מצד שני, אם אתם דיירים בבניין סמוך, תהיה פחות פגיעה באיכות חייכם, לא רק בעת ביצוע העבודות אלא גם אחריהן.

אז מה יהיה?

עד כה מסתמן שזעקת הקבלנים תכריע את הכף וכי הם ימשיכו להרוויח על חשבון משלמי המיסים. בסוף אוקטובר אמורה להתכנס המועצה הארצית והסיכוי גדול שהיא תכשיר את אישורי הבנייה החריגים שניתנים מלכתחילה ותהפוך אותם לנורמה. אם זה טוב או אם זה רע, ימים יגידו.

כשדיירים יוזמים תמ"א 38

אם אתם גרים בבניין שנבנה לפני 1980 וחולמים שגם בבניין שלכם יממשו פרוייקט תמ"א 38, לשבת ולחכות ליזם שיגלה אתכם לא בהכרח יביא לכך. נכון שלא קל ליזום ולהוציא לפועל פרוייקט בנייה כזה, אך אם היזמים אינם משביעים את רצונכם או שהתוכניות אינן קורות בקצב הרצוי לכם, אתם יכולים לעשות זאת לבד.

איך מקדמים פרוייקט תמ"א 38 בכוחות עצמכם?

מי שיוזם פרויקט שיפוץ במסגרת תמ"א 38 חייב להיות מעורב בתהליך, מתחילתו ועד סופו. גם יזם מנוסה אינו מנהל הכל בעצמו, ולכן יש להתחיל בהתקשרות עם חברה מנהלת, וכדאי שזו תהיה חברה שיש לה ניסיון בתחום הספיציפי הזה. אם כבר לקחתם את מקומו של היזם, אל תסמכו על החברה המנהלת בעיניים עצומות ולוו את הפרויקט בבחירת הקבלן והנחייתו, תהליך שכנוע השכנים, השתתפות בישיבות של ועדות התכנון ואפילו בחירת הרצפות ללובי המחודש.

יתרונות וחסרונות ליזמות עצמית

ליזמות עצמית של פרוייקט תמ"א יש יתרונות וחסרונות:

היתרונות: ככל שיש פחות ידיים בדרך, כך גדל הסיכוי שהתוצאות ישביעו את רצון הדיירים והשליטה שלהם על התהליך גדולה יותר. פחות ידיים בדרך משמעותו גם שאפשר להשקיע יותר כסף בבנייה עצמה במקום לממן בכסף הזה יזמים ועוזרי יזמים. 

החסרונות: הרבה טרדות ואחריות על היוזמים ולעיתים ריבים קשים עם השכנים שעשויים להעכיר את האווירה בבניין לשנים רבות.

גישת העירייה

באופן מפתיע, העירייה דווקא מעדיפה את התארגנות הדיירים על פני פניות של יזמים שהתמריץ שלהם לפרוייקט הוא כלכלי, ורואים בדיירים שותפים אמיתיים ואכפתיים לתהליך. כך, העירייה באה לקראת הדיירים במה שאפשר, וצפויה לערום פחות בעיות בדרך.

לא טוב היות האדם לבדו

גם אם דייר אחד יוזם את הפרוייקט, כדאי ועדיף לו לקבץ סביבו עוד כמה דיירים שיסייעו לו בתהליך המייגע של הגשמת הפרוייקט. ככל שהבניין גדול יותר כך העומס והאחריות יהיו גדולים יותר, וגם אם האנשים שתגייסו יהיו לעזר ולא יובילו את הפרוייקט, זו תהיה ברכה גדולה. ליזום פרויקט תמ"א 38 בעצמכם הוא סוג של מפעל חיים והמחויבות אליו עשויה לערוך כמה שנים, סיבה נוספת לאגד סביבכם מספר דיירים אכפתיים נוספים.

קרא עוד כאן: "יש אסונות שאי אפשר למנוע. אפשר להתכונן, למזער נזקים, אבל לא למנוע." - לכתבה המלאה.

מתעניינים בפרוייקט תמ"א 38? הנה כמה דברים שחשוב לדעת

כולם כבר שמעו על תמ"א 38, התוכנית הממשלית לחיזוק בניינים שנבנו לפני 1980 כנגד רעידות אדמה. הרבה מאוד בניינים בישראל כבר נמצאים בשלבים כאלה או אחרים של ביצוע פרוייקט תמ"א 38, אך הרבה פרוייקטים מעוכבים מסיבות שונות והרבה דיירים מוצאים את עצמם לא מרוצים. כדי להקדים תרופה למכה, הנה כמה דברים שכדאי לדעת לפני שמצטרפים לפרוייקט.

tama38.org.il

מה שכולם יודעים על תמ"א 38 

כולם יודעים שיש לתוכנית הרבה יתרונות: הדיירים יכולים לקבל שיפוץ כללי של הבניין, וכן שיפוץ והרחבה של הדירה, התקנת מעלית ועוד, וערכו של הנכס שלהם עולה, ללא עלויות מצידם. היזם, מצדו, מקבל זכויות בנייה נוספות והקלות במסים שונים ומרוויח מכך. אבל יותר חשוב הוא מה שלא כולם יודעים. לפניכם ארבע הסיבות המרכזיות למה כדאי לפנות לאנשי מקצוע בתחום תמ"א 38 לפני חתימה על חוזה עם היזם הראשון שנקרה בדרככם.

ניגוד האינטרסים

באופן טבעי, היזם רוצה להרוויח כמה שיותר כסף. הדיירים מעניקים ליזם את זכויות הבנייה, כדי שיוכל להרוויח, בתמורה לשיפורים שונים של הבניין, כולל חיזוקו נגד רעידות אדמה. כדי לקבל את הזכויות, היזם מחתים את הדיירים על הסכום הנדרש, אך שימו לב – הוא אינו מתחייב לממש את הזכויות הללו, וברגע שהדיירים חותמים על ההסכם נוצר ניגוד אינטרסים, שכן האינטרס של  הדיירים מחייב הוצאת כספים רבים על שיפוץ ובנייה, ואילו האינטרס של היזם הוא לצמצם את ההוצאות ולהגדיל את הרווחים.

לא כל הדיירים חייבים להסכים. האמנם?

האמירה כי מספיק רוב של 80% מהדיירים כדי להוציא לפועל את תוכנית  תמ"א 38  אינה מדויקת. התיקון בחוק המקרקעין שמאפשר הסכמה של 80% מהדיירים לא הושלם ועל כן, אם אין הסכמה גורפת של כל הדיירים עליכם לפנות למפקח על רישום המקרקעין כדי שיאשר את הפרוייקט והאישור אינו אוטומטי.  בנוסף לכך, במקרים רבים על היזם להשיג ליווי בנקאי כדי לממן את העלויות עד מכירת הדירות החדשות, ולצרוך קבלת הלוואה בנקאית יש צורך בהסכמת כל הדיירים כולם.

הליווי הבנקאי

כאשר מושג הליווי הבנקאי ישנה תחושה בקרב הדיירים כי עכשיו הם יכולים להיות רגועים ובטוחים, אך האמת רחוקה מכך. הבנק אחראי רק על הדירות החדשות הנבנות בבניין במסגרת תמ"א 38, ואם ישנן עבודות שלא הסתיימו כגון ריצוף חסר או תשתית חשמל שלא הושלמה, הבנק אינו ערב להן ואינו אחראי עליהן.

הבטחות ואישורים 

ישנו פער גדול בין הבטחות היזמים לפרטים שהעירייה מאשרת. יזמים מנוסים יודעים בדיוק מה יאושר על ידי העירייה ומה לא, אך פעמים רבות מובטחים לדיירים הרים וגבעות שהיזם יודע מראש כי הם לא יאושרו, ומוסיף באותיות הקטנות "בכפוף לאישור העירייה", וכך הוא מכוסה כאשר העירייה אינה מאשרת פרטים מסוימים.