תמא 38: יולי 2015

יום שלישי, 28 ביולי 2015

עשה ואל תעשה בפרויקט תמ"א 38

ההחלטה לערוך חיזוק מבנה נגד רעידות אדמה היא תמיד חכמה ומבורכת, ואם היא נעשית במסגרת תמ"א 38, הפרויקט הממשלתי לעידוד חיזוק מבני מגורים, היא נעשית כדאית. כדי לא לבצע טעויות קריטיות בתחום זה, שרוב האנשים אינם מכירים, אנו מגישים לכם כללי עשה ואל תעשה בפרויקט תמ"א 38.

עשה: בדיקות רקע

אל תוותרו בשום אופן על בדיקות רקע של הקבלן או היזם. בדקו מיהו בדיוק, מהו חוסנו הפיננסי, מהו הנסיון שלו בתחום תמ"א 38, מהי רמת האמינות שלו, עד כמה מקצועית העבודה שהוא עושה וכו'. רק לאחר שבדיקות הרקע מראות שכל הסיכויים הם שתצלחו את הפרויקט בשלום התחילו לדבר עם היזם או הקבלן. בכל מקרה דרשו מהקבלן להפקיד ערבות בנקאית למקרה של פשיטת רגל באמצע הפרויקט.

אל תעשה: אל תוותרו על סיוע מקצועי

הרצון של בעלי הבתים יהיה תמיד שונה מהרצון ומהאינטרס של הקבלן או היזם. מכיוון שהקבלן או היזם מגיעים מצוידים בעזרה מקצועית של עורכי דין ויועצים שונים, עליכם לשכור עורך דין או חברת ייעוץ מומחית בתחום כדי לוודא שאין בהסכם ביניכם לבין הקבלן או היזם סעיפים המטים את החוזה לטובתו ומקפחים אתכם.

עשה: הגיעו להסכמה רחבה ככל האפשר

מבחינת החוק, כדי לבצע חיזוק מבנה במסגרת פרויקט תמ"א 38 מספיקה הסכמה של שני שליש מבעלי הבתים בבניין, אך החיים מוכיחים כי אם ישנם מתנגדים, הם עלולים לפגוע בקצב התקדמות העבודות בדרכים שונות ויצירתיות. עדיף תמיד לנסות ולקבל את הסכמת כל הדיירים. הקשיבו למתנגדים, שמעו את בעיותיהם ונסו לעזור להם לפתור אותן בצורה הטובה ביותר האפשרית. לפעמים, עצם ההרגשה שבאים לקראתם תספיק כדי לרצותם.

אל תעשה: אל תוותרו על ביטוח

ויתור על ביטוח היא אחת הדרכים לחסוך בעלויות של הקבלן או היזם, אך במקרה של פגיעה של אחד הפועלים או הדיירים תוגש תביעה גם נגד ועד הבית ולא רק נגד היזם או הקבלן. אתם, מצדכם, צריכים לבטח את הבניין לפני תחילת העבודה, אך בחוזה צריך להיות מצוין הביטוח הנדרש מהקבלן, ויש לוודא כי הוא אכן נעשה בפועל לפני תחילת הפרויקט.

עשה: קבעו לוח זמנים מדויק

קבעו בחוזה לוח זמנים מדויק לביצוע הפרויקט בזמן הקצר ביותר האפשרי. מבחינת היזם או הקבלן הפרויקט יכול להימשך שנים, אך בזמן זה אתם גרים באתר בניה. גם כאן נדרשת עזרה מאנשי מקצוע כדי לוודא שלוח הזמנים הגיוני ואינו פוגע בכם.

אל תעשה: אל תמהרו

כדאי לזכור שבכל מקרה תהליך של חיזוק המבנה בתוכנית תמ"א 38 אינו מסלול מהיר, ומדובר בתהליך ארוך. אל תמהרו ואל תחפשו קיצורי דרך- בדקו את הקבלן, התייעצו באנשי המקצוע, הגיעו להסכמה רחבה של כל הדיירים, בדקו את החוזה בשבע עיניים וכו'. ויתור על הפרטים "הקטנים" בשל קוצר רוח עלול לעלות לכם ביוקר בסופו של דבר או להרחיק את תאריך סיום הפרויקט.

יום ראשון, 19 ביולי 2015

היתרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38, כפי שהיא מוכרת לציבור הרחב, היא תוכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, וכיום כבר קיימת הרחבה לתוכנית, המאפשרת לשלב את תמ"א 38 עם פינוי בינוי ולהרוס את המבנה הקיים כדי לבנות במקומו מבנה חדש. בפועל, תמ"א היא חוק, ונדרשים היתרים בנושא כדי להצליח ולסיים פרויקט בניה כזה. על איזה היתרים ואישורים מדובר, מסבירים המומחים של חברת אביב 38.

תנאים בסיסיים

כדי לקבל היתר ראשוני לבניה בחסות חוק תמ"א 38 נדרשים להתקיים ארבע תנאים:

היתר הבנייה המקורי של המבנה הוצא לפני 1.1.1980
אישור של מהנדס מוסמך כי הבניין זקוק לחיזוק.
אין תוכנית להריסת המבנה
לפחות שני שליש מבעלי הדירות מסכימים על ביצוע חיזוק המבנה במסגרת התוכנית.

היתרי בנייה

ביצוע פרויקט תמ"א 38 אינו קצר מועד או מהיר, וחלק רב מהזמן הוא זמן ההמתנה להיתרי הבניה. לאחר חתימת החוזה עם הקבלן או היזם, תהליך שבעצמו יכול להימשך זמן רב, יש לערוך את תכנון הפרויקט ורק לאחר מכן ניתן להגיש את התוכניות למהנדס העיר לקבלת היתר בנייה. זמן ההמתנה הממוצע לקבל היתרי בניה הוא שנה וחצי. לתמ"א 38/2, המשלבת פינוי בנוי, כפי שהזכרנו בתחילה, יש מסלול מקוצר של עד שנה המתנה לקבל היתר. כך או כך, יש להתאזר בסבלנות.

כמה היתרים ניתנו?

תוכנית תמ"א 38 קיימת בחוק מאז שנת 2005, ולפי הנתונים הסטטיסטיים הוגשו, נכון לשנת 2014, כ- 2,500 בקשות להיתרי בניה בלבד, כשקרוב למחצית מהן הוגשו בשנת 2013. כלומר, ככל שהזמן חולף מוגשות יורת ויותר בקשות למתן היתרי בנייה במסגרת פרויקט תמ"א 38. חיזוק המבנה בו אתם גרים נגד רעידות אדמה מומלץ וחיוני כדי לשמור על בטיחותכם, ונדמה כי יותר ויותר אנשים מבינים זאת. נושא ההיתרים אמנם ממושך, אך אם לא מתחילים לא מגיעים לכדי מימוש, וזהו חלק מהתהליך הבירוקרטי שיש לעבור. נקווה שבעתיד הקרוב יקוצר הליך זה ויינתנו היתרי בניה רבים יותר במשך זמן קצר יותר.

לרשימת עורכי דין מקרקעין - עורך דין מקרקעין.

יום רביעי, 8 ביולי 2015

איך בוחרים חברה לביצוע פרויקט תמ"א 38?

נדמה שכולם כבר יודעים מהי תוכנית תמ"א 38, המעניקה זכויות בניה שונות בבניינים אשר עוברים חיזוק כנגד רעידות אדמה, כתמריץ שהמדינה נותנת לחיזוק המבנים. יותר ויותר בעלי מבנים וועדי בתים מתארגנים לביצוע תמ"א 38, ולעיתים קורה שהם נופלים במלכודת דבש של יזמים לא מקצועיים או לא מספיק טובים. מומחי חברת אביב 38, המרכז לייעוץ ומימוש תמ"א 38, מגישים מדריך מפורט איך בוחרים חברה לביצוע פרויקט תמ"א 38.

הכר את הקבלן

לפני שבוחרים חברה לביצוע הפרויקט, כדאי להכיר את היזמים והקבלנים המעורבים בנושא. עוד לפני הפגישות עם הקבלנים השונים, בהן תשמעו מה הם מציעים לכם בדיוק, כדאי לערוך בדיקות רקע על החברות השונות ולברר האם מדובר בחברה קבלנית או ביזם פרטי, מיהם בעלי המניות בחברה, האם היא חברה פרטית או ציבורית, וכו'. בסופה של הבדיקה תוכלו לקבוע פגישות עם נציגי החברות השונות ולהשוות בין ההצעות.

רשיון לפעולה

קבלן מורשה חייב להיות רשום בפנקס הקבלנים. אם אתם עובדים עם יזם, וודאו שהקבלן שיבצע את הפרויקט הוא אכן קבלן מורשה. אם אתם פועלים ישירות מול קבלן, בקשו לראות את הרישיון שלו. כאמור, יש לבדוק את הניסיון של החברה, היזם או הקבלן, בבנייה ושיפוצים בכלל ובביצוע פרויקטים של תמ"א 38 בפרט.

יכולת כלכלית

היכולת הכלכלית והגב הפיננסי של הקבלן או היזם הם קריטיים לבחינת היכולת שלו לממש את פרויקט תמ"א 38 עבורכם. אל תוותרו על בדיקת רקע מקיפה לחברות השונות, כדי לוודא שיוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם.

ניסיון קודם

הזכרנו זאת כבר פעמיים, ובכל זאת נזכיר זאת שוב מפאת חשיבות הנושא: למרות שתוכנית תמ"א 38 מאושרת כבר קרוב לעשור, לא בוצעו בישראל הרבה פרויקטים כאלה, ורק בשנים האחרונות רואים יותר ויותר התעוררות והתעניינות בפרויקטים של תמ"א 38. ניסיונו המוצלח של הקבלן או היזם בפרויקטים קודמים, כולל שביעות רצון של הדיירים או בעלי המבנה, הם קריטיים. דרשו לראות פרטים של פרויקטים קודמים שבוצעו על ידי הקבלן או היזם ודברו עם דיירי המבנה – האם הפרויקט התקיים על פי לוח הזמנים המתוכנן? האם התגלו בו ליקויים, ואם כן, האם תוקנו לשביעות רצונם? ועוד.

ליעוץ מקצועי: tama38.org.il

יום רביעי, 1 ביולי 2015

תמ"א 38 - כל המידע שחשוב שתכירו

בימים אלו חוגג פרוייקט תמ"א 38 עשור להיווסדו. על אף הקשיים השונים, התכנית חיה, נושמת ומיושמת בפועל ברחבי הארץ. בשורות הקרובות נראה מה השתנה בשוק שיפוץ וחיזוק המבנים בישראל, כיצד עליכם לפעול במסגרת התכנית, מה הקשיים הצפויים בדרך והאם כל אלו שווים את המאמץ? מוכנים? יצאנו לדרך....

החשיבות הרבה של תמ"א 38

תמ"א 38 אושרה בקול גדול במארס 2005. בסיס הרעיון – אישור הוספת דירות בתמורה לחיזוק מבנים על פי התקן הארצי על ידי יזמי הבנייה – היה נראה נהדר. כולם מרוויחים: היזמים, המדינה והדיירים, שלאחר תקופה קצרה של שיפוצים, זוכים לבניין משודרג בעל מראה חדיש ולא פחות חשוב – בטוח מפני רעידות אדמה. "מדובר בתכנית בעלת חשיבות לאומית מכרעת", אמרו אז בכירים בממשלה, ובצדק. ישראל, היושבת על השבר הסורי – אפריקאי, עלולה לספוג רעידת אדמה קשה בכל רגע. אם, חלילה, רעידה שכזו תתרחש, מבנים אשר נבנו לפני הולדת תקן הבנייה בשנת 80', עלולים לספוג נזקים קשים במיוחד..

ולמרות ההבנה לגבי חשיבותה הרבה של התוכנית, מספר מכשולים בולטים עומדים בפני יזמי הבנייה עד להתחלת הביצוע. בראש ובראשונה עומדת הסכמת 66% מדיירי הבניין (חיזוק בלבד של המבנה – הסכמת 50%). דעו לכם כי פעולות מנע נגד דייר סרבן נמשכות, לעיתים קרובות, זמן רב. גם רשויות מקומיות שונות מערימות, לעיתים, קשיים כנגד היזמים (לצד רשויות אחרות רבות המעודדות מימוש התוכנית).