תמ"א 38 - איך זה נראה מצד היזם

כדי להוציא לפועל פרוייקט תמ"א 38 נדרש שיתוף פעולה בין הדיירים ליזם. כמובן שבסיפור מעורבים גם עורכי הדין של שני הצדדים, יועצים שונים וקבלני משנה, אבל בגדול שיתוף הפעולה הראשוני הוא בין יזם לועד הבית ודייריו. באופן טבעי, שני הצדדים רוצים לצאת ברווח משיתוף הפעולה הזה, ולכל אחד מהם רווח אחר. בדרך כלל בוחנים את הנושא דרך עיני הדיירים והרווח שלהם. הפעם ננסה לראות איך פרוייקט תמ"א 38 משתלם ליזם ובאילו תנאים הוא ייקח את הפרוייקט על עצמו.

קרא עוד במאמר: מהו פרוייקט תמ"א 38 ואיך למען השם משכנעים את השכנים?

שורת הרווח

כאמור, שני הצדדים - הדיירים והיזם, מעוניינים להרוויח מהוצאת הפרוייקט לפועל. על פניו, הרווח של שני הצדדים ברור וידוע: הדיירים רוצים להרוויח שיפוץ והרחבה לדירות ולבניין, חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, ועל הדרך להעלות את ערך הדירות שלהם, מבלי שיצטרכו לשלם על כך. היזם, מצידו, מעוניין ברווח כלכלי נטו. חשוב להבין כי למעשה הרצונות של שני הצדדים סותרים זה את זה, כיוון שככל שהדיירים יקבלו יותר שיפורים ושיפוצים, כך הקבלן יוציא עליהם יותר כסף, כלומר ירוויח פחות.

הפרמטרים שבוחן היזם

כדי שליזם ישתלם להשקיע זמן וכסף בפרוייקט תמ"א 38 ישנם 3 פרמטרים מרכזיים שהוא צריך לבחון:

שווי הקרקע משמעותי מאוד לשורת הרווח של הקבלן. עלות העבודה תהיה זהה בכל מקום בארץ כמעט, אך שווי הדירות החדשות בבניין משתנה ממקום למקום. זו הסיבה שבגללה אין כמעט בניינים מחוץ לגוש דן שמשתתפים בפרוייקטים של תמ"א 38 - זה פשוט לא משתלם ליזם מבחינה כלכלית.

נספר הדירות הקיימות בבניין מעיד גם הוא על הרווח. ככל שיש פחות דירות, כך תדרש  פחות השקעה בשיפוץ, אך על הדירות החדשות הרווח יהיה זהה כמו לרווח בבניין שיש בו הרבה דירות. גם כאשר מדובר בפינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 עדיף לקבלן שיהיו כמה שפחות דירות, כדי שהוא יוכל להפיק את המקסימום מהבנייה, וכך גם מספר הקומות, כמובן.

השאלה של מי הגג משמעותית מאוד גם היא. אם יש בבניין דירת פנטהאוז החולשת על הגג ומגבילה את אפשרות היזם לבנות קומה נוספת, סביר להניח שהוא לא ייקח את הפרוייקט. ההגבלה אינה רק מבחינת המקום, אלא גם בכך שלבעלי פנטהאוז יש זכויות יתר בבניין, והתמורה שהם יצפו לקבל בתמורה להסכמה תהיה גדולה בצורה משמעותית מהתמורה לה מצפים שאר הדיירים.

עסקה כלכלית

בסופו של דבר עלינו לזכור כי פרוייקט תמ"א 38 הוא פרוייקט נדל"ן כלכלי לכל דבר ועניין, וכך צריך להתייחס אליו. שני הצדדים צריכים להרוויח מהפרוייקט, אחרת הוא לא יצא לפועל, וכדי ששני הצדדים יצאו מרוצים, כדאי להפגין התחשבות והליכה זה לקראת זה בנקודות מסוימות, שיאפשרו גם ליזם וגם לדיירים לקבל את מה שהם רוצים.