תמא 38: 2015

יום שישי, 30 באוקטובר 2015

תמ"א 38 - איך זה נראה מצד היזם

כדי להוציא לפועל פרוייקט תמ"א 38 נדרש שיתוף פעולה בין הדיירים ליזם. כמובן שבסיפור מעורבים גם עורכי הדין של שני הצדדים, יועצים שונים וקבלני משנה, אבל בגדול שיתוף הפעולה הראשוני הוא בין יזם לועד הבית ודייריו. באופן טבעי, שני הצדדים רוצים לצאת ברווח משיתוף הפעולה הזה, ולכל אחד מהם רווח אחר. בדרך כלל בוחנים את הנושא דרך עיני הדיירים והרווח שלהם. הפעם ננסה לראות איך פרוייקט תמ"א 38 משתלם ליזם ובאילו תנאים הוא ייקח את הפרוייקט על עצמו.

קרא עוד במאמר: מהו פרוייקט תמ"א 38 ואיך למען השם משכנעים את השכנים?

שורת הרווח

כאמור, שני הצדדים - הדיירים והיזם, מעוניינים להרוויח מהוצאת הפרוייקט לפועל. על פניו, הרווח של שני הצדדים ברור וידוע: הדיירים רוצים להרוויח שיפוץ והרחבה לדירות ולבניין, חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, ועל הדרך להעלות את ערך הדירות שלהם, מבלי שיצטרכו לשלם על כך. היזם, מצידו, מעוניין ברווח כלכלי נטו. חשוב להבין כי למעשה הרצונות של שני הצדדים סותרים זה את זה, כיוון שככל שהדיירים יקבלו יותר שיפורים ושיפוצים, כך הקבלן יוציא עליהם יותר כסף, כלומר ירוויח פחות.

הפרמטרים שבוחן היזם

כדי שליזם ישתלם להשקיע זמן וכסף בפרוייקט תמ"א 38 ישנם 3 פרמטרים מרכזיים שהוא צריך לבחון:

שווי הקרקע משמעותי מאוד לשורת הרווח של הקבלן. עלות העבודה תהיה זהה בכל מקום בארץ כמעט, אך שווי הדירות החדשות בבניין משתנה ממקום למקום. זו הסיבה שבגללה אין כמעט בניינים מחוץ לגוש דן שמשתתפים בפרוייקטים של תמ"א 38 - זה פשוט לא משתלם ליזם מבחינה כלכלית.

נספר הדירות הקיימות בבניין מעיד גם הוא על הרווח. ככל שיש פחות דירות, כך תדרש פחות השקעה בשיפוץ, אך על הדירות החדשות הרווח יהיה זהה כמו לרווח בבניין שיש בו הרבה דירות. גם כאשר מדובר בפינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 עדיף לקבלן שיהיו כמה שפחות דירות, כדי שהוא יוכל להפיק את המקסימום מהבנייה, וכך גם מספר הקומות, כמובן.

השאלה של מי הגג משמעותית מאוד גם היא. אם יש בבניין דירת פנטהאוז החולשת על הגג ומגבילה את אפשרות היזם לבנות קומה נוספת, סביר להניח שהוא לא ייקח את הפרוייקט. ההגבלה אינה רק מבחינת המקום, אלא גם בכך שלבעלי פנטהאוז יש זכויות יתר בבניין, והתמורה שהם יצפו לקבל בתמורה להסכמה תהיה גדולה בצורה משמעותית מהתמורה לה מצפים שאר הדיירים.

עסקה כלכלית

בסופו של דבר עלינו לזכור כי פרוייקט תמ"א 38 הוא פרוייקט נדל"ן כלכלי לכל דבר ועניין, וכך צריך להתייחס אליו. שני הצדדים צריכים להרוויח מהפרוייקט, אחרת הוא לא יצא לפועל, וכדי ששני הצדדים יצאו מרוצים, כדאי להפגין התחשבות והליכה זה לקראת זה בנקודות מסוימות, שיאפשרו גם ליזם וגם לדיירים לקבל את מה שהם רוצים.

יום שני, 19 באוקטובר 2015

פרוייקט תמ"א 38 על סיפה של רעידת אדמה

בסוף ספטמבר נפל דבר בעולם הקבלנות, שעלול למוטט תחת רגליהם אישורים שעדיין לא ניתנו לפרוייקטים שונים של תמ"א 38, התוכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. על מה ולמה? מייד נסביר.

לשון החוק

החוק המקורי הנוגע לתמ"א 38 ניסה להעביר זכויות בנייה מסוימות, בהיקף מצומצם יחסית, לידי הדיירים, כדי להעניק להם תמריץ לחיזוק המבנה נגד רעידות אדמה. היקף ההיתרים המקורי לא חרג מעבר לדרוש כדי לבצע את החיזוק האמור, ולא כלל הפיכת בניינים בני 3 קומות לבניינים בני 9 קומות, למשל. הרחבת החוק בפועל נעשתה ביוזמת הקבלנים ובאישור הועדות השונות במועצות המקומיות שלא שמו לב לחריגות מכוונת החוק.

מה קרה פתאום?

מה שהעלה את הנושא לכותרות בסוף ספטמבר 2015 הוא עמדתו הרשמית של היועץ המשפטי לממשלה, שהעדיף את לשון החוק המקורי על פני ההרחבה שנעשתה בחוק באופן מעשי. נושא התמ"א עלה על סדר יומו של המבקר בשל עתירה שהגישו תושבי בניין אחד כנגד בניין שכן שעמד בפני ביצוע תמ"א 38. תוכניות ההרחבה חרגו מגבול הסביר בעיני השכנים, ופגעו ברמת חייהם על ידי הכנסת תושבים רבים מדי לאיזור שאינו ערוך לכך מבחינת התשתיות, חסימת כיווני אוויר ועוד.

התקשורת והקבלנים

עד כה הוצגו בתקשורת רק עמדות הקבלנים, הרואים בדבריו של היועץ המשפטי "מכת מוות" לכל הפרוייקטים העתידיים המתכוננים במסגרת תמ"א 38, כיוון שהכדאיות הכלכלית שלהם תקטן בצורה משמעותית אם לא יאושרו הרחבות בניינים מאסיביות, כפי שאושרו עד כה. כמובן שהתמונה מוקצנת מעט, ולמעשה גם היום כדאיותו הכלכלית של פרוייקט חיזוק מבנה אינה גדולה מחוץ למרכז הארץ, אך באופן טבעי, הקבלנים אינם רוצים לוותר על האפשרות להרוויח יותר כסף, הגם שמדובר בכסף ששייך לציבור ומגיע מקופת המדינה.

מה עם הדיירים?

מכיוון שברור מה עדיף לקבלנים, נשאלת השאלה מה עדיף לדיירים. אם התיקון הנ"ל יתקבל, יהיה קשה יותר למצוא קבלן שיסכים לבצע עבודות תמ"א 38, ויהיה קשה יותר להוציא לפועל את הפרוייקטים. מצד שני, אם אתם דיירים בבניין סמוך, תהיה פחות פגיעה באיכות חייכם, לא רק בעת ביצוע העבודות אלא גם אחריהן.

אז מה יהיה?

עד כה מסתמן שזעקת הקבלנים תכריע את הכף וכי הם ימשיכו להרוויח על חשבון משלמי המיסים. בסוף אוקטובר אמורה להתכנס המועצה הארצית והסיכוי גדול שהיא תכשיר את אישורי הבנייה החריגים שניתנים מלכתחילה ותהפוך אותם לנורמה. אם זה טוב או אם זה רע, ימים יגידו.

יום חמישי, 8 באוקטובר 2015

כשדיירים יוזמים תמ"א 38

אם אתם גרים בבניין שנבנה לפני 1980 וחולמים שגם בבניין שלכם יממשו פרוייקט תמ"א 38, לשבת ולחכות ליזם שיגלה אתכם לא בהכרח יביא לכך. נכון שלא קל ליזום ולהוציא לפועל פרוייקט בנייה כזה, אך אם היזמים אינם משביעים את רצונכם או שהתוכניות אינן קורות בקצב הרצוי לכם, אתם יכולים לעשות זאת לבד.

איך מקדמים פרוייקט תמ"א 38 בכוחות עצמכם?

מי שיוזם פרויקט שיפוץ במסגרת תמ"א 38 חייב להיות מעורב בתהליך, מתחילתו ועד סופו. גם יזם מנוסה אינו מנהל הכל בעצמו, ולכן יש להתחיל בהתקשרות עם חברה מנהלת, וכדאי שזו תהיה חברה שיש לה ניסיון בתחום הספיציפי הזה. אם כבר לקחתם את מקומו של היזם, אל תסמכו על החברה המנהלת בעיניים עצומות ולוו את הפרויקט בבחירת הקבלן והנחייתו, תהליך שכנוע השכנים, השתתפות בישיבות של ועדות התכנון ואפילו בחירת הרצפות ללובי המחודש.

יתרונות וחסרונות ליזמות עצמית

ליזמות עצמית של פרוייקט תמ"א יש יתרונות וחסרונות:

היתרונות: ככל שיש פחות ידיים בדרך, כך גדל הסיכוי שהתוצאות ישביעו את רצון הדיירים והשליטה שלהם על התהליך גדולה יותר. פחות ידיים בדרך משמעותו גם שאפשר להשקיע יותר כסף בבנייה עצמה במקום לממן בכסף הזה יזמים ועוזרי יזמים.

החסרונות: הרבה טרדות ואחריות על היוזמים ולעיתים ריבים קשים עם השכנים שעשויים להעכיר את האווירה בבניין לשנים רבות.

גישת העירייה

באופן מפתיע, העירייה דווקא מעדיפה את התארגנות הדיירים על פני פניות של יזמים שהתמריץ שלהם לפרוייקט הוא כלכלי, ורואים בדיירים שותפים אמיתיים ואכפתיים לתהליך. כך, העירייה באה לקראת הדיירים במה שאפשר, וצפויה לערום פחות בעיות בדרך.

לא טוב היות האדם לבדו

גם אם דייר אחד יוזם את הפרוייקט, כדאי ועדיף לו לקבץ סביבו עוד כמה דיירים שיסייעו לו בתהליך המייגע של הגשמת הפרוייקט. ככל שהבניין גדול יותר כך העומס והאחריות יהיו גדולים יותר, וגם אם האנשים שתגייסו יהיו לעזר ולא יובילו את הפרוייקט, זו תהיה ברכה גדולה. ליזום פרויקט תמ"א 38 בעצמכם הוא סוג של מפעל חיים והמחויבות אליו עשויה לערוך כמה שנים, סיבה נוספת לאגד סביבכם מספר דיירים אכפתיים נוספים.

קרא עוד כאן: "יש אסונות שאי אפשר למנוע. אפשר להתכונן, למזער נזקים, אבל לא למנוע." - לכתבה המלאה.

יום חמישי, 1 באוקטובר 2015

מתעניינים בפרוייקט תמ"א 38? הנה כמה דברים שחשוב לדעת

כולם כבר שמעו על תמ"א 38, התוכנית הממשלית לחיזוק בניינים שנבנו לפני 1980 כנגד רעידות אדמה. הרבה מאוד בניינים בישראל כבר נמצאים בשלבים כאלה או אחרים של ביצוע פרוייקט תמ"א 38, אך הרבה פרוייקטים מעוכבים מסיבות שונות והרבה דיירים מוצאים את עצמם לא מרוצים. כדי להקדים תרופה למכה, הנה כמה דברים שכדאי לדעת לפני שמצטרפים לפרוייקט.

tama38.org.il

מה שכולם יודעים על תמ"א 38

כולם יודעים שיש לתוכנית הרבה יתרונות: הדיירים יכולים לקבל שיפוץ כללי של הבניין, וכן שיפוץ והרחבה של הדירה, התקנת מעלית ועוד, וערכו של הנכס שלהם עולה, ללא עלויות מצידם. היזם, מצדו, מקבל זכויות בנייה נוספות והקלות במסים שונים ומרוויח מכך. אבל יותר חשוב הוא מה שלא כולם יודעים. לפניכם ארבע הסיבות המרכזיות למה כדאי לפנות לאנשי מקצוע בתחום תמ"א 38 לפני חתימה על חוזה עם היזם הראשון שנקרה בדרככם.

ניגוד האינטרסים

באופן טבעי, היזם רוצה להרוויח כמה שיותר כסף. הדיירים מעניקים ליזם את זכויות הבנייה, כדי שיוכל להרוויח, בתמורה לשיפורים שונים של הבניין, כולל חיזוקו נגד רעידות אדמה. כדי לקבל את הזכויות, היזם מחתים את הדיירים על הסכום הנדרש, אך שימו לב – הוא אינו מתחייב לממש את הזכויות הללו, וברגע שהדיירים חותמים על ההסכם נוצר ניגוד אינטרסים, שכן האינטרס של הדיירים מחייב הוצאת כספים רבים על שיפוץ ובנייה, ואילו האינטרס של היזם הוא לצמצם את ההוצאות ולהגדיל את הרווחים.

לא כל הדיירים חייבים להסכים. האמנם?

האמירה כי מספיק רוב של 80% מהדיירים כדי להוציא לפועל את תוכנית תמ"א 38 אינה מדויקת. התיקון בחוק המקרקעין שמאפשר הסכמה של 80% מהדיירים לא הושלם ועל כן, אם אין הסכמה גורפת של כל הדיירים עליכם לפנות למפקח על רישום המקרקעין כדי שיאשר את הפרוייקט והאישור אינו אוטומטי. בנוסף לכך, במקרים רבים על היזם להשיג ליווי בנקאי כדי לממן את העלויות עד מכירת הדירות החדשות, ולצרוך קבלת הלוואה בנקאית יש צורך בהסכמת כל הדיירים כולם.

הליווי הבנקאי

כאשר מושג הליווי הבנקאי ישנה תחושה בקרב הדיירים כי עכשיו הם יכולים להיות רגועים ובטוחים, אך האמת רחוקה מכך. הבנק אחראי רק על הדירות החדשות הנבנות בבניין במסגרת תמ"א 38, ואם ישנן עבודות שלא הסתיימו כגון ריצוף חסר או תשתית חשמל שלא הושלמה, הבנק אינו ערב להן ואינו אחראי עליהן.

הבטחות ואישורים

ישנו פער גדול בין הבטחות היזמים לפרטים שהעירייה מאשרת. יזמים מנוסים יודעים בדיוק מה יאושר על ידי העירייה ומה לא, אך פעמים רבות מובטחים לדיירים הרים וגבעות שהיזם יודע מראש כי הם לא יאושרו, ומוסיף באותיות הקטנות "בכפוף לאישור העירייה", וכך הוא מכוסה כאשר העירייה אינה מאשרת פרטים מסוימים.

יום חמישי, 24 בספטמבר 2015

נכנסים לתמ"א 38? לא בלי עורך דין

התיקונים שהוכנסו לחוק המקרקעין בשנים האחרונות הופכים את פרוייקט תמ"א 38 למבוקש, בעיקר בערי המרכז, הן בקרב דיירי הבניינים והם בקרב היזמים השונים שמזהים את הרווח הכלכלי הטמון בפרוייקט. ניתן למצוא יותר ויותר יזמים מנוסים שכבר לקחו חלק בפרוייקטים כאלה, מה שמעניק להם את יתרון הנסיון, אך גם מאפשר להם להכיר טוב יותר את נקודות התורפה של הדיירים ולנצל אותן לטובתו.

לא בלי עורך דין

לאור כל האמור לעיל, ההמלצה החד משמעית היא לשכור עורך דין שייצג את דיירי הבניין מול היזם או הקבלן, וידאג לאינטרסים שלהם. היזם מבין בתחום, ככל הנראה, והוא לבטח מקבל ליווי משפטי צמוד, מה שמעניק לו יתרון לא מבוטל ולא הוגן בהתדיינות מול הדיירים, אם אלה אינם מצוידים בעורך דין מטעמם. על העורך דין להיות מומחה בתמ"א 38 כדי להיות בקי בכל נבכי החוק הרלבנטי.

ניהול משא ומתן

בכל זאת, כדי לסבר את אזנכם, להלן כמה נקודות קריטיות שחייבות להיכלל במשא והמתן עם היזם או בא כוחו ואליהן יש לשים לב בעת החתימה על החוזה:

כדאי לערוך תיאום ציפיות עם היזם, בנוכחות עורך הדין, כבר בתחילת הדרך, ולהתעכב על נושאים כמו חיזוק שלד הבניין ופרטים מדויקים ככל האפשר לגבי הפעולות והשיפוצים שיערכו בבניין כחלק מהפרוייקט. כדאי ולוודא כי הכל נכלל בהסכם המשפטי החתום, בסופו של דבר.
כדאי לבדוק את הרקע של היזם או הקבלן, את נסיונו בתחום תמ"א 38 והשתתפותו בפרוייקטים קודמים.
קבעו מראש האם העבודה מבוצעת על ידי קבלני משנה או על ידי הקבלן עצמו. בקשו מעורך דין להסביר לכם על ההשלכות השונות של הביצוע.
החוזה חייב לכלול לוח זמנים מדויק לביצוע העבודות ולסיום הפרוייקט, וכדאי לכלול בו קנסות על איחורים ואי עמידה בזמנים מצד אחד, ובונוס על סיום הפרוייקט לפני המועד מצד שני, כדי להעניק ליזם תמריץ נוסף לעבודה מהירה.
הכניסו לחוזה סעיף המחייב את הקבלן לשלם את כל כספי הביטוח והמיסים הנדרשים ולהגיש לכם את אישורי התשלום לפני תחילת העבודות.
ודאו כי יש ערבויות למקרה של הפסקת העבודה כדי שתמנע פגיעה בדיירי הבניין. שימו לב כי ליווי בנקאי מבטח רק את הדירות החדשות הנבנות במסגרת תמ"א 38 ולא את הדירות הקיימות בבניין.
ההסכם המשפטי צריך להיכתב על ידי עורך הדין המתמחה בתמ"א 38, אך כדאי שתהיה במקום גם נציגות של הדיירים כדי לוודא שהאינטרסים שלכם נשמרים.

מאמרים מאת: המרכז למימוש תמ״א 38

יום ראשון, 13 בספטמבר 2015

תמ"א 38 ומלחמתה בנזק הגיאולוגי הצפוי

tama38.org.il

המציאות הגיאולוגית של המזרח התיכון מראה כי ישנן לא מעט רעידות אדמה באיזור, שחלקן חזקות מאוד. למרבה המזל, עד היום רעידות האדמה שהשפיעו על מדינת ישראל היו חלשות יחסית ולא גרמו לנזק גדול. ההיסטוריה הגיאולוגית מראה כי הסיכוי שרעידת אדמה חזקה תכה גם בישראל הוא גדול יחסית, אך בכל זאת, רוב המבנים בישראל עינם עמידים בפני רעידות אדמה. בדיוק לשם כך נוצר חוק תמ"א 38. מומחי מרכז אביב 38, לייעוץ ומימוש תמ"א 38, מסבירים מהן רעידות אדמה וכיצד מתמגנים בפניהן.

רעש אדמה

רעש אדמה, או רעידת אדמה, הוא תופעה גיאולוגית הנגרמת בשל התחככות הלוחות הטקטוניים המרכיבים את קרום כדור הארץ זה בזה. התוצאה של החיכוך הזה יכולה להיות רעידות אדמה, גלי צונאמי, התפרצויות געשיות ועוד. בדרך כלל, לפני רעש אדמה חזק יופיעו סדרה של רעידות קטנות יותר המנבאות את הגעתו של רעש האדמה. השבר הסורי אפריקאי, שחלקו בישראל מתחיל במפרץ אילת ומסתיים בכנרת וצפונה, הוא דוגמא לתוצאות אפשריות של רעידת אדמה חזקה, וכאמור, אפשרויות החיזוי לטווח הארוך מנבאות כי בישראל עשויה להתרחש רעידת אדמה חזקה בכל יום, אך לא ניתן לדעת בדיוק מתי.

מתכוננים לרעידת האדמה

מכיוון שהסיכוי שתתרחש בישראל רעידת אדמה משמעותית הוא גבוה, הוחלט על ידי המדינה לחייב תקני בטיחות למבנים חדשים וישנים. הפתרון החוקי שניתן לחיזוק בניינים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן הבטיחותי מכונה בשם תמ"א 38. במסגרת החוק ניתן עידוד לבעלי דירות, באמצעות קבלנים, לחיזוק הבניינים הקיימים, על ידי הוספת דירות ואישור תוספות בניה שונות ההופכות את השיפוץ לכדאי גם לדיירים וגם לקבלנים. הקבלן מקבל זכויות בנייה של קומות נוספות אותן הוא יכול למכור או להשכיר ופטור ממסים שונים, והדיירים מקבלים שיפוץ והרחבה חינם, מעבר לחיזוק הבניין, וכן תוספות לבניין עצמו כמו מעלית, חניה, מחסנים, שיפוץ הלובי, ועוד. מיותר לציין כי ביצוע תמ"א 38 מעלה את ערכן של הדירות בבניין.

מימוש תמ"א 38

כדי לממש את תמ"א 38 ולחזר את המבנה שלכם יש לקבל הסכמה של רוב הדיירים, ולהתקשר עם יזם או קבלן לביצוע הפרוייקט. כדיא תמיד לערב עורך דין מומחה לתמ"א 38 מטעמכם כדי לקבל ממנו את כל הייעוץ הדרוש מול הקבלן וחברה שתסמכו עליה בייעוץ והגשמת הפרוייקט, כדי שלא תסתבכו ותצאו מהפרוייקט נשכרים.

לייעוץ מקצועי חינם: לחץ כאן

יום שני, 7 בספטמבר 2015

תמ"א 38 - שאלות נפוצות מהבסיס

חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה - זהו אחד מפרויקטי הדגל של מדינת ישראל כחלק מהדאגה לשלום האוכלוסייה הגרה במבנים ישנים. הפרויקט נקרא תמ"א 38 והוא מציע בנוסף גם תמריצים שונים שהופכים את הכניסה אליו לכדאית במיוחד. להלן תשובות למספר שאלות נפוצות בנושא זה.

אז מה זה תמ"א 38?

רוב המבנים שנבנו טרם שנת 1980 אינם מוגנים מפני רעידות אדמה וזאת משום שנבנו ע"פ תקן שהתיישן והוחלף באחר מפאת שיפורים טכנולוגיים. מבנים אלו עשויים להפוך למלכודת מוות בעת רעידת אדמה ועל כן המדינה מוודאת בימים אלה כי נעשים כל המאמצים על מנת לחזק את היסודות לשם מניעת אסון.

האם מדובר בפרויקט מחייב?

תמ"א 38 אינה מחייבת איש אך כאשר המבנה עומד בהגדרת הקריטריונים, אין שום סיבה שלא ליזום אותה. מדובר ברווח "משולש" שכולל את ההיבטים הבאים :

חיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה, כאמור.
הגנה ביטחונית – המדינה מתירה למשתתפים בפרויקט להוסיף ממ"דים בדירות.
הגדלת ערך הדירה – מלבד כל מה שהוזכר לעיל, המהנדס ברשות המקומית או המחוזית עשוי לאשר תוספות בנייה נוספות שיביאו לעליית ערך הדירה, כגון אישור למעליות ,חניות פרטיות, מרפסות ועוד.

בנוסף לכך קיימות הקלות רבות במס עבור בעלי דירות המשתתפות בפרויקט, בין היתר פטור ממס שבח והיטל השבחה.

תמ"א 38 - מהם שלבי התהליך?

השלב שפותח את הפרויקט הוא התאגדות ראשונית של הדיירים באופן ספונטני או בעקבות פניה של יזם או קבלן שמביעים בכך עניין. לאחר דיונים ממנים הדיירים נציגים שמחתימים אותם על נכונותם להיכנס לפרויקט ומתבצעת ספירת הקולות. המינימום הנדרש כיום עומד על 2/3 מהדירות במבנה. לאחר שלב זה בוחרים יזם או קבלן שמצדו בודק ראשית כל האם אכן מדובר במבנה שעומד בקריטריונים שנקבעו ומהו הפוטנציאל הסופי שלו (מספר דירות מקסימאלי בעיקר). לפי מיטב ניסיונו ובהתאם לכך מסכמים עמו את כל התנאים. לאחר שלב זה פונים אל עורך דין המתמחה בעריכת הסכמים של תמ"א 38 בין הדיירים ליזם ובינם לבין עצמם, ובהמשך התוכנית מוגשת לקבלת היתר בנייה. בבוא היום יצא הפרויקט לדרך עד לסיומו המוצלח.

לרשימת עורכי דין מקרקעין - עורך דין מקרקעין.
לכתבה: עליית ערך הדירה בעקבות ביצוע תמ"א 38 בבניין
לכתבה: פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38

יום רביעי, 2 בספטמבר 2015

כדאיות הכניסה לפרויקט תמ"א 38 - שאלות נפוצות

פרויקטים רבים של תמ"א 38 מבוצעים בכל רחבי הארץ כחלק מעידוד המדינה והתמריצים השונים שניתנים ליזמים. יחד עם זאת, מאחר ומדובר בפרויקט בנייה ארוך ומסיבי, במקרים רבים בעלי דירות ומבנים נרתעים מלהשתתף וע"י כך מונעים מעצמם כדאיות כלכלית לטווח הזמן הארוך. להלן תשובות למספר שאלות נפוצות שסובבות סביב כדאיות הכניסה לפרויקט.

תמ"א 38 - מהי הכדאיות מבחינה בטיחותית?

מעבר לכל כדאיות כלכלית שהיא, חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה זוהי המהות האמיתית של כל פרויקט תמ"א 38. מחקרים סיסמולוגים (חקר רעידות האדמה) מראים כי בעתיד הלא רחוק יפקוד את ישראל רעש אדמה בעוצמה גבוהה שיגרום לקריסת מבנים ישנים שנבנו בתקן מיושן. אם כן, הכדאיות הראשונית בכניסה לפרויקט היא קודם כל בטיחותית כנגד כל צרה שלא תבוא מהכוחות האדירים של הטבע.

בכמה יעלה ערך המבנה לאחר סיום הפרויקט?

לאחר התאגדות הדיירים, קבלת אישור מקונסטרוקטור והגשת הבקשה אל המהנדס ברשות אליה משתייך המבנה, עתיד לצאת הפרויקט לדרכו עם לא מעט תמריצים מעבר לחיזוק היסודות. המהנדס המאשר מגדיל בדר"כ את מספר הדירות במבנה, מאשר את הרחבת הדירות ע"י תוספות של מרפסות, חדרים וממ"דים, מאשר חפירת פיר למעליות ולעיתים אף מקצה שטח נוסף לטובת גינה וחניות פרטיות. כל אלה יביאו לעליית ערך המבנה לעיתים אף בצורה כפולה ומשולשת!

תמ"א 38 - האם ישנן הקלות במיסוי למשתתפים בפרויקט?

כדאיות כלכלית נוספת של כניסה לפרויקט תמ"א 38 טמונה בפטורים שהמדינה מעניקה מבחינת מיסוי בדמות - פטור ממס שבח ופטור מהיטל השבחה. בפרויקט בנייה רגיל מיסים אלו עשויים להגיע לעשרות אחוזים משווי עליית הערך כך שמדובר בכדאיות כלכלית יוצאת דופן. בנוסף, הליכי אישור מהירים והוצאת היתרי בנייה תוך זמן קצר אף הם הופכים את העסקה למשתלמת במיוחד.

כדאי מאוד להתאגד בצורה חכמה - לבחור יזם בעל ניסיון בפרויקטי תמ"א 38 על מנת שיבחן את כדאיות הכניסה לפרויקט מלכתחילה ומהו הסיכוי לקבלת היתר בנייה וכמובן, לשם קבלת ליווי משפטי צמוד על מנת לסגור את כל הקצוות בין הדיירים ובין עצמם, אל מול הקבלן ואל מול הרשויות. בהצלחה!

tama38.org.il

לרשימת עורכי דין מקרקעין - עורך דין מקרקעין.

מאמרים נוספים בנושא תוכנית מתאר תמ"א 38:

יום רביעי, 26 באוגוסט 2015

תמ"א 38 - שאלות נפוצות

חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה הינו הכרח המציאות, וזאת לאור העובדה כי חוקרים משוכנעים כי זהו רק עניין של זמן עד שיפקוד אותנו רעש אדמה בעוצמה חזקה. תמ"א 38 הינה תכנית מתאר המקודמת ע"י המדינה, וזאת במטרה להגן על האזרחים ולמגן מבנים קיימים כנגד מפגע אימתני זה. להלן תשובות למספר שאלות נפוצות בנושא זה.

תמ"א 38 - האם מדובר רק בחיזוק המבנה?

מבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 תוכננו ע"פ תקן ישן שחושף אותם להתמוטטות מהירה בזמן רעידת אדמה אך מאחר ואיננו יודעים מתי זה יתרחש, האינטרס לפנות אל עבר פרויקט בנייה זה עשוי להיות במורד סדר העדיפויות. אלא, שהמדינה מציעה למשתתפים בפרויקט תמ"א 38 מספר תמריצים כגון תוספת ממ"ד, הגדלת שטח הדירה, מרפסות שמש, יצירת מקומות חנייה פרטיים, התקנת מעליות וכו', כך שהמבנה לא הופך רק לבטוח יותר, אלא אף לחדשני, פונקציונלי ובעל ערך רב הרבה יותר.

האם כל מבנה ישן יכול להיכנס לפרויקט?

על מנת להתחיל בפרויקט, יש להזמין את חוות דעתו של קונסטרוקטור שיבדוק כי אכן מדובר במבנה שנבנה ע"פ תקנים ישנים ועתיד לקרוס ולהינזק קשות בזמן רעידת אדמה. יוצא מכך כי בטרם מתאגדים יש לבצע את הבדיקה המקדימה הזו ולהיות בטוחים כי אכן מדובר במבנה בעל מועמדות ראויה, מעבר לשנת הבנייה שלו.

תמ"א 38 - כיצד מתאגדים?

ברוב המקרים פונים אל קבלן או יזם, שמאגד תחתיו את כל הבירוקרטיה ומכין את כל החומרים הנדרשים לאישור על ידי המהנדס האחראי. היזם אף יכול לעזור לדיירים להתאגד בינם לבין עצמם, להשיג את הרוב הנדרש, להסיר התנגדויות ולקבוע את יחסי הכוחות מבחינת הזכויות העתידיות במבנה.

האם כל בעלי הדירות חייבים להסכים לביצוע הפרויקט?

התשובה היא שלא, אך כדאי מאוד שיהיה כך לשם מניעת מריבות עתידיות. למעשה, כאשר מושגת הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות, ניתן לצאת לפרויקט תמ"א 38 באופן מלא (חיזוק המבנה + תוספות שונות). כאשר רק חלק מבעלי הדירות במבנה מסכימים, אזי עדיין ניתן לבצע את הפרויקט בצורתו החלקית כגון אך ורק חיזוק המבנה, ביצוע הרחבות קלות ועוד, אך העניין נדיר מפאת חוסר הכדאיות הכלכלית שלאחר מכן.

לרשימת עורכי דין מקרקעין - עורך דין מקרקעין.

מאמרים נוספים בנושא תוכנית מתאר תמ"א 38:

יום שני, 17 באוגוסט 2015

תמ"א 38 - כל מה שצריך לדעת על תוכנית המתאר

כבר למעלה מעשור פועלת בישראל תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, הידועה בשמה "תמ"א 38”. מדובר בתוכנית אשר שינתה את פני הבנייה בישראל לחלוטין. להלן כל המידע בנושא זה.

תמ"א 38 - מה זה בדיוק?

פרויקט תמ"א 38 מתייחס לכל בניין מגורים אשר בנייתו תמה לפני שנת 80', או אשר קבלן העבודה שלו קיבל את היתר הבנייה לפני שנה זו. מדובר בבניינים מאוכלסים בלבד, ללא צו הריסה העומד כנגדם, ובעלי שתי קומות לכל הפחות. בסיס התוכנית פשוט: שיפוץ הבניין כך שיעמוד בתקנים הבטיחותיים שנולדו אחרי שנת 80', ושתכליתן העיקרי הוא התגוננות בפני רעידות אדמה, ובתמורה, הקבלן המבצע, יוכל לבנות קומה נוספת וליהנות ממכירתן של הדירות שהתווספו.

מה חשוב לדעת על מימוש התוכנית?

על מנת להוציא לפועל את התוכנית, נדרשת תחילה הסכמה מפורשת של לא פחות משני שליש מדיירי המבנה. עם זאת, יועצי ומומחי התוכנית ממליצים בחום לנסות ולהגיע להסכמה כוללת, על מנת למנוע עיכובי ביצוע באמצעות צווים וכדומה. במרבית המקרים, הדיירים המשתתפים בתוכנית לא ייאלצו לשלם מכיסם את עלויות השיפוץ והחיזוק. אלו יגיעו מכיסו של הקבלן. בתקופת השיפוצים, שלרוב נמשכת בין שנה לשנתיים מרגע תחילת העבודות, יינתנו חבילות פיצויים שונות, בהתאם לסיכום מקדים בין הקבלן לדיירים, ועל פי מידת ההפרעה לאורח חייהם לאורך התקופה.

בסופו של דבר, לתוכנית תמ"א 38 יתרונות רבים, ובראשם - שיפור אורח החיים העתידי באמצעות מבנה משופץ, לעיתים בתוספת מעלית שלא הייתה וכו'. בנוסף, גם הפן הבטיחותי משתפר ללא היכר. וכפועל יוצא מאלו, ערך הדירה מאמיר לעיתים בעשרות אחוזים. על מנת לייעל את ביצוע התהליך, מומלץ בחום להיעזר בשירותיה של חברת ייעוץ המומחית בנושא זה. חברה זו תקל על התהליכים הבירוקרטים, תקצר את הזמנים הכרוכים בעניין, תנהל מו"מ כספי מול היזמים (במרבית המקרים תזכו לחבילת פיצויים גבוהה הרבה יותר באמצעות אנשי המקצוע לעומת התנהלות אישית שלכם) ותפקח על זמני ואיכות העבודות.

וזכרו - מימוש התוכנית אמנם עלול להעיב על אורח חייכם לתקופה מסוימת, אך בטווח הרחוק הוא ישפר אותו משמעותית! תמ"א 38 - בונים את העתיד.

עוד על תוכנית תמ"א:
התיקונים לתוכנית המתאר הארצית.

יום ראשון, 9 באוגוסט 2015

תמ"א 38 - טיפים מועילים

המומחים בארץ ובעולם תמימי דעים - זהו רק עניין של זמן עד שיפקוד את מדינתנו אסון של רעידת אדמה ויש להתכונן לכך בהקדם. המבנים שנבנו על פי תקן הבנייה החדש, (לאחר שנת 1980) כבר אמורים לעמוד בפני כוחות הטבע, אך על מנת לשמור על ביטחונם של כל האזרחים, נולדה תכנית תמ"א 38 שתמגן גם את הדירות הישנות יותר כנגד רעידות אדמה בעוצמות חזקות. אלא, שהמציאות מראה כי יוזמות שונות לביצוע הפרויקט נופלות מפאת חוסר התנהלות נכונה, וכאן תקבלו מעט טיפים שיעזרו לכם במימוש התוכנית.

איתור גרעין של בעלי עניין

על מנת שתוכנית תמ"א 38 תתחיל לרקום עור וגידים יש צורך בהסכמתם של לפחות 66% מהדיירים לכך. לכן חשוב ליצור קשר עם הגרעין שעשוי לגלות עניין חיובי רב בכניסה לפרויקט ולהתחיל לדון באפשרות זו. חשוב לציין כי בסופו של דבר נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים שכן אלו המתנגדים לפרוייקט יפנו לערכאות משפטיות כאלה ואחרות ויעשו ככל שניתן על מנת לעצור את היוזמה. גרעין בעלי העניין יוכל לגבש את תכנית הפנייה אל המתנגדים הפוטנציאליים ואולי אף להציע פשרות כאלה ואחרות. מומלץ להשיג הערכת שמאי באשר לשווי הנכס לאחר תום ביצוע הפרויקט ולהציג את הנתון באסיפת הדיירים לשם טיעוני השכנוע.

בחירת היזם

יזם פרויקטים של תמ"א 38 מהווה דמות מפתח בכל התהליך, שכן מניסיונו ניתן לקבל תמונה לא רעה אודות סיכויי ההצלחה של אישורי הבקשות, ומה המקסימום שניתן לקבל מהמדינה כתמריץ (מעלית, תוספות בנייה, חנייה וכו') בהתאם למיקום המבנה וחזות העיר. חשוב לבחור יזם בעל ניסיון רב ויחסי אנוש טובים שיוכל לגשר על פני כל המחלוקות שיצוצו לאורך הדרך כמו גם על הקשיים הבירוקרטים.

בסופו של דבר תמ"א 38 הינה פרויקט בנייה וככזאת, היא כוללת התנהלות נכונה מול היזם, הקבלן, קבלני המשנה וכמובן בין הדיירים עצמם. מסיבה זו חשוב מאוד לתכנן את החוזה וההסכמים השונים בין כל המעורבים בדבר בצורה מושכלת שלא תשתמע על שתי פנים, ועדיין תהיה הגיונית והוגנת עבור כל הצדדים. רצוי להיעזר בחברת ייעוץ מקצועית ובעורכי דין המתמחים בנושא, כאלה שיוכלו לייעץ לכל אחד מהדיירים אודות ההשלכות של הכניסה לפרויקט מבחינת מיסוי ולגבי תכנון מושכל להמשך, בהתאם לנכסיהם הנוספים ורצונותיהם העתידיים.

לרשימת עורכי דין מקרקעין - עורך דין מקרקעין.

מאמרים נוספים בנושא תוכנית מתאר תמ"א 38:

יום שלישי, 4 באוגוסט 2015

תמ"א 38 - מדוע זה כדאי?

במדינת ישראל ישנם בתים ישנים רבים שעתידים לקרוס כמו מגדל קלפים במקרי רעידות אדמה. התקן הישן שעל פיו נבנו דירות אלו (לפני שנת 1980) חשוף לבעיה זו אך אין הדבר אומר כי לא ניתן לחזק את המבנים הללו ולהפוך אותם לבטוחים יותר. הדבר נעשה באמצעות תמ"א 38 וכאן נלמד קצת יותר על יתרונות התוכנית וכיצד ניתן לבצעה על הצד הטוב ביותר.

מאמרים נוספים בנושא תוכנית מתאר תמ"א 38:

מהי תמ"א 38?

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), הינה תכנית שמהותה היא ביטחון האזרחים שגרים במבנים שנבנו לפני שנת 1980 וע"פ התקן הישן מפני רעידות אדמה. חיזוק המבנים מבוצע ע"י שיפוץ מסיבי שכולל תוספת של יסודות וחיזוקם, תוספת של קירות פנימיים ותוספות בנייה שונות. לאחר ההתקשרות עם היזם התהליך עצמו הופך להיות בעל אופי בירוקרטי למדי שכולל התקשרות עם קבלן, קבלת אישורים ראשוניים ממהנדס העיר, חתימה על חוזה הפרויקט מול כל הדיירים ועוד, וכל זאת על מנת שבסופו של תהליך המבנה יעמוד על תילו בעת רעידת אדמה.

מעבר לבטיחות - למה זה כדאי?

תמ"א 38 הינה תכנית כדאית ביותר שכן מלבד לבטיחות היא מאפשרת לדיירים לשדרג את איכות חייהם באופן משמעותי. הגדלת שטח הדירה היא הדבר הראשון שנולד כתוצאה מכך ולא מדובר רק בתמריץ אלא בשלב המהווה חלק בלתי נפרד מחיזוק המבנה. תוכנית המתאר למעשה, מוסיפה בבתים אלו לעיתים אף כ- 25 מטרים של שטח בנוי, בין אם לחדר נוסף, ממ"ד, מרפסות שמש ומרפסות סגורות. תמריצים נוספים שהמדינה מציעה לתושבי דירות אלו הם חנייה פרטית בטאבו, שטחי גינון ציבוריים לבניין המגורים ותוספת של מעלית.

בסופו של דבר, היתרונות שמציע כל פרוייקט תמ"א 38 עבור דייריו ברורים למדי – איכות חיים גבוהה לאחר השיפוץ ועלייה משמעותית במחיר הנכס שהושבח. יש לציין כי ניתנות גם הקלות מהותיות לבעלי הדירות, בין היתר פטור ממס שבח והיטל השבחה, כאשר כל מקרה לגופו בהתאם למצב נכסיהם של כל אחד מדיירי המבנה בנפרד. הדרך הטובה ביותר למקסום הפרוייקט והשגת תוצאות בטוחות היא באמצעות התקשרות עם יזם בעל מוניטין וניסיון, שידע לחשב מראש את סיכויי ההצלחה של אישורי הפרויקט ולנהל אותו על הצד הטוב ביותר.

יום שלישי, 28 ביולי 2015

עשה ואל תעשה בפרויקט תמ"א 38

ההחלטה לערוך חיזוק מבנה נגד רעידות אדמה היא תמיד חכמה ומבורכת, ואם היא נעשית במסגרת תמ"א 38, הפרויקט הממשלתי לעידוד חיזוק מבני מגורים, היא נעשית כדאית. כדי לא לבצע טעויות קריטיות בתחום זה, שרוב האנשים אינם מכירים, אנו מגישים לכם כללי עשה ואל תעשה בפרויקט תמ"א 38.

עשה: בדיקות רקע

אל תוותרו בשום אופן על בדיקות רקע של הקבלן או היזם. בדקו מיהו בדיוק, מהו חוסנו הפיננסי, מהו הנסיון שלו בתחום תמ"א 38, מהי רמת האמינות שלו, עד כמה מקצועית העבודה שהוא עושה וכו'. רק לאחר שבדיקות הרקע מראות שכל הסיכויים הם שתצלחו את הפרויקט בשלום התחילו לדבר עם היזם או הקבלן. בכל מקרה דרשו מהקבלן להפקיד ערבות בנקאית למקרה של פשיטת רגל באמצע הפרויקט.

אל תעשה: אל תוותרו על סיוע מקצועי

הרצון של בעלי הבתים יהיה תמיד שונה מהרצון ומהאינטרס של הקבלן או היזם. מכיוון שהקבלן או היזם מגיעים מצוידים בעזרה מקצועית של עורכי דין ויועצים שונים, עליכם לשכור עורך דין או חברת ייעוץ מומחית בתחום כדי לוודא שאין בהסכם ביניכם לבין הקבלן או היזם סעיפים המטים את החוזה לטובתו ומקפחים אתכם.

עשה: הגיעו להסכמה רחבה ככל האפשר

מבחינת החוק, כדי לבצע חיזוק מבנה במסגרת פרויקט תמ"א 38 מספיקה הסכמה של שני שליש מבעלי הבתים בבניין, אך החיים מוכיחים כי אם ישנם מתנגדים, הם עלולים לפגוע בקצב התקדמות העבודות בדרכים שונות ויצירתיות. עדיף תמיד לנסות ולקבל את הסכמת כל הדיירים. הקשיבו למתנגדים, שמעו את בעיותיהם ונסו לעזור להם לפתור אותן בצורה הטובה ביותר האפשרית. לפעמים, עצם ההרגשה שבאים לקראתם תספיק כדי לרצותם.

אל תעשה: אל תוותרו על ביטוח

ויתור על ביטוח היא אחת הדרכים לחסוך בעלויות של הקבלן או היזם, אך במקרה של פגיעה של אחד הפועלים או הדיירים תוגש תביעה גם נגד ועד הבית ולא רק נגד היזם או הקבלן. אתם, מצדכם, צריכים לבטח את הבניין לפני תחילת העבודה, אך בחוזה צריך להיות מצוין הביטוח הנדרש מהקבלן, ויש לוודא כי הוא אכן נעשה בפועל לפני תחילת הפרויקט.

עשה: קבעו לוח זמנים מדויק

קבעו בחוזה לוח זמנים מדויק לביצוע הפרויקט בזמן הקצר ביותר האפשרי. מבחינת היזם או הקבלן הפרויקט יכול להימשך שנים, אך בזמן זה אתם גרים באתר בניה. גם כאן נדרשת עזרה מאנשי מקצוע כדי לוודא שלוח הזמנים הגיוני ואינו פוגע בכם.

אל תעשה: אל תמהרו

כדאי לזכור שבכל מקרה תהליך של חיזוק המבנה בתוכנית תמ"א 38 אינו מסלול מהיר, ומדובר בתהליך ארוך. אל תמהרו ואל תחפשו קיצורי דרך- בדקו את הקבלן, התייעצו באנשי המקצוע, הגיעו להסכמה רחבה של כל הדיירים, בדקו את החוזה בשבע עיניים וכו'. ויתור על הפרטים "הקטנים" בשל קוצר רוח עלול לעלות לכם ביוקר בסופו של דבר או להרחיק את תאריך סיום הפרויקט.

יום ראשון, 19 ביולי 2015

היתרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38, כפי שהיא מוכרת לציבור הרחב, היא תוכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, וכיום כבר קיימת הרחבה לתוכנית, המאפשרת לשלב את תמ"א 38 עם פינוי בינוי ולהרוס את המבנה הקיים כדי לבנות במקומו מבנה חדש. בפועל, תמ"א היא חוק, ונדרשים היתרים בנושא כדי להצליח ולסיים פרויקט בניה כזה. על איזה היתרים ואישורים מדובר, מסבירים המומחים של חברת אביב 38.

תנאים בסיסיים

כדי לקבל היתר ראשוני לבניה בחסות חוק תמ"א 38 נדרשים להתקיים ארבע תנאים:

היתר הבנייה המקורי של המבנה הוצא לפני 1.1.1980
אישור של מהנדס מוסמך כי הבניין זקוק לחיזוק.
אין תוכנית להריסת המבנה
לפחות שני שליש מבעלי הדירות מסכימים על ביצוע חיזוק המבנה במסגרת התוכנית.

היתרי בנייה

ביצוע פרויקט תמ"א 38 אינו קצר מועד או מהיר, וחלק רב מהזמן הוא זמן ההמתנה להיתרי הבניה. לאחר חתימת החוזה עם הקבלן או היזם, תהליך שבעצמו יכול להימשך זמן רב, יש לערוך את תכנון הפרויקט ורק לאחר מכן ניתן להגיש את התוכניות למהנדס העיר לקבלת היתר בנייה. זמן ההמתנה הממוצע לקבל היתרי בניה הוא שנה וחצי. לתמ"א 38/2, המשלבת פינוי בנוי, כפי שהזכרנו בתחילה, יש מסלול מקוצר של עד שנה המתנה לקבל היתר. כך או כך, יש להתאזר בסבלנות.

כמה היתרים ניתנו?

תוכנית תמ"א 38 קיימת בחוק מאז שנת 2005, ולפי הנתונים הסטטיסטיים הוגשו, נכון לשנת 2014, כ- 2,500 בקשות להיתרי בניה בלבד, כשקרוב למחצית מהן הוגשו בשנת 2013. כלומר, ככל שהזמן חולף מוגשות יורת ויותר בקשות למתן היתרי בנייה במסגרת פרויקט תמ"א 38. חיזוק המבנה בו אתם גרים נגד רעידות אדמה מומלץ וחיוני כדי לשמור על בטיחותכם, ונדמה כי יותר ויותר אנשים מבינים זאת. נושא ההיתרים אמנם ממושך, אך אם לא מתחילים לא מגיעים לכדי מימוש, וזהו חלק מהתהליך הבירוקרטי שיש לעבור. נקווה שבעתיד הקרוב יקוצר הליך זה ויינתנו היתרי בניה רבים יותר במשך זמן קצר יותר.

לרשימת עורכי דין מקרקעין - עורך דין מקרקעין.

יום רביעי, 8 ביולי 2015

איך בוחרים חברה לביצוע פרויקט תמ"א 38?

נדמה שכולם כבר יודעים מהי תוכנית תמ"א 38, המעניקה זכויות בניה שונות בבניינים אשר עוברים חיזוק כנגד רעידות אדמה, כתמריץ שהמדינה נותנת לחיזוק המבנים. יותר ויותר בעלי מבנים וועדי בתים מתארגנים לביצוע תמ"א 38, ולעיתים קורה שהם נופלים במלכודת דבש של יזמים לא מקצועיים או לא מספיק טובים. מומחי חברת אביב 38, המרכז לייעוץ ומימוש תמ"א 38, מגישים מדריך מפורט איך בוחרים חברה לביצוע פרויקט תמ"א 38.

הכר את הקבלן

לפני שבוחרים חברה לביצוע הפרויקט, כדאי להכיר את היזמים והקבלנים המעורבים בנושא. עוד לפני הפגישות עם הקבלנים השונים, בהן תשמעו מה הם מציעים לכם בדיוק, כדאי לערוך בדיקות רקע על החברות השונות ולברר האם מדובר בחברה קבלנית או ביזם פרטי, מיהם בעלי המניות בחברה, האם היא חברה פרטית או ציבורית, וכו'. בסופה של הבדיקה תוכלו לקבוע פגישות עם נציגי החברות השונות ולהשוות בין ההצעות.

רשיון לפעולה

קבלן מורשה חייב להיות רשום בפנקס הקבלנים. אם אתם עובדים עם יזם, וודאו שהקבלן שיבצע את הפרויקט הוא אכן קבלן מורשה. אם אתם פועלים ישירות מול קבלן, בקשו לראות את הרישיון שלו. כאמור, יש לבדוק את הניסיון של החברה, היזם או הקבלן, בבנייה ושיפוצים בכלל ובביצוע פרויקטים של תמ"א 38 בפרט.

יכולת כלכלית

היכולת הכלכלית והגב הפיננסי של הקבלן או היזם הם קריטיים לבחינת היכולת שלו לממש את פרויקט תמ"א 38 עבורכם. אל תוותרו על בדיקת רקע מקיפה לחברות השונות, כדי לוודא שיוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם.

ניסיון קודם

הזכרנו זאת כבר פעמיים, ובכל זאת נזכיר זאת שוב מפאת חשיבות הנושא: למרות שתוכנית תמ"א 38 מאושרת כבר קרוב לעשור, לא בוצעו בישראל הרבה פרויקטים כאלה, ורק בשנים האחרונות רואים יותר ויותר התעוררות והתעניינות בפרויקטים של תמ"א 38. ניסיונו המוצלח של הקבלן או היזם בפרויקטים קודמים, כולל שביעות רצון של הדיירים או בעלי המבנה, הם קריטיים. דרשו לראות פרטים של פרויקטים קודמים שבוצעו על ידי הקבלן או היזם ודברו עם דיירי המבנה – האם הפרויקט התקיים על פי לוח הזמנים המתוכנן? האם התגלו בו ליקויים, ואם כן, האם תוקנו לשביעות רצונם? ועוד.

ליעוץ מקצועי: tama38.org.il

יום רביעי, 1 ביולי 2015

תמ"א 38 - כל המידע שחשוב שתכירו

בימים אלו חוגג פרוייקט תמ"א 38 עשור להיווסדו. על אף הקשיים השונים, התכנית חיה, נושמת ומיושמת בפועל ברחבי הארץ. בשורות הקרובות נראה מה השתנה בשוק שיפוץ וחיזוק המבנים בישראל, כיצד עליכם לפעול במסגרת התכנית, מה הקשיים הצפויים בדרך והאם כל אלו שווים את המאמץ? מוכנים? יצאנו לדרך....

החשיבות הרבה של תמ"א 38

תמ"א 38 אושרה בקול גדול במארס 2005. בסיס הרעיון – אישור הוספת דירות בתמורה לחיזוק מבנים על פי התקן הארצי על ידי יזמי הבנייה – היה נראה נהדר. כולם מרוויחים: היזמים, המדינה והדיירים, שלאחר תקופה קצרה של שיפוצים, זוכים לבניין משודרג בעל מראה חדיש ולא פחות חשוב – בטוח מפני רעידות אדמה. "מדובר בתכנית בעלת חשיבות לאומית מכרעת", אמרו אז בכירים בממשלה, ובצדק. ישראל, היושבת על השבר הסורי – אפריקאי, עלולה לספוג רעידת אדמה קשה בכל רגע. אם, חלילה, רעידה שכזו תתרחש, מבנים אשר נבנו לפני הולדת תקן הבנייה בשנת 80', עלולים לספוג נזקים קשים במיוחד..

ולמרות ההבנה לגבי חשיבותה הרבה של התוכנית, מספר מכשולים בולטים עומדים בפני יזמי הבנייה עד להתחלת הביצוע. בראש ובראשונה עומדת הסכמת 66% מדיירי הבניין (חיזוק בלבד של המבנה – הסכמת 50%). דעו לכם כי פעולות מנע נגד דייר סרבן נמשכות, לעיתים קרובות, זמן רב. גם רשויות מקומיות שונות מערימות, לעיתים, קשיים כנגד היזמים (לצד רשויות אחרות רבות המעודדות מימוש התוכנית).

החלטתם להתחיל בתהליך? להלן מספר דגשים

לאור הקשיים הנלווים לאורך כל התהליך, ורגע לפני תחילת יישום תמ"א 38 בבניין שבו אתם מתגוררים, חשוב להקפיד על מספר כללים:

בחרו עורך דין בעל ניסיון ומומחיות בתחום הנדל"ן.
בחרו נציגי דיירים אשר יעמדו בפניכם אל מול גורמי הבנייה.
ניתן לבצע את הפרוייקט גם באופן עצמאי בין דיירי הבניין.
הינכם רשאים למכור את דירתכם במהלך ביצוע התכנית.
דעו כי זמן השיפוץ עשוי להגיע לכשנתיים ימים.
דרשו מהיזם ערבות בנקאית, ערבות מיסים, ערבות בדק וערבות רשם.

שיהיה בהצלחה!

מאמרים נוספים בנושא תוכנית מתאר תמ"א 38:

יום חמישי, 25 ביוני 2015

תמ"א 38 - תכנית השיפוץ הארצית הגדולה

בחודש מארס שנת 2015 חגגה תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים הידועה בכינויה- "תמ"א 38” עשור להיוולדה. מאז אושרה, יושמה ברחבי הארץ במבנים רבים. מה היא בדיוק התוכנית? מה היא כוללת? מה חשיבותה? ומה הם המכשולים בדרך ליישומה? כל הפרטים בשורות הקרובות.

מהו תמ"א 38?

כאמור, תמ"א 38 אושרה על ידי הממשלה בראשית 2005, ובעיקרה הענקת זכויות בנייה ותוספות שטח לקבלנים אשר יחזקו מבנים בני 25 שנה ומעלה (ביום האישור; על פי היתר הבנייה שניתן) מפני רעידת אדמה. המשוואה, אפוא, פשוטה - היזם יחזק את המבנה על פי התקן הישראלי על חשבונו, ובתמורה יהיה רשאי לבנות קומה נוספת בהתאם לרוח הבנייה באותה המבנה. הקומה תתווסף בחלקו התחתון של המבנה, בחלקו העליון או כתוספת אגף צדדית.

חשיבותה של התוכנית ברורה לכל: מחד - אזור מועד לרעידות אדמה שבו ישראל שוכנת, שעל פי תחזיות רבות, יספוג רעידה בסדר גודל כבד ב-50 עד 100 השנים הקרובות. מאידך - מבנים רבים שאינם עומדים בתקני הבטיחות המחמירים של ימינו. השילוב של אלו יחד עלול ליצור אסון כבד.

מה כוללת התכנית? ומהם השלבים ליישומה?

ובכן, בראש ובראשונה - חיזוק המבנה כך שיעמוד בתקנים שאושרו בישראל בשנת 1980. התהליך יכלול לעיתים קרובות גם שיפוץ חיצוני לבניין, הוספת מעלית, ממ"דים לדירות הקיימות, מרפסות שמש, הרחבת דירות ועוד. כמובן שהיזם מתחייב להגיע לסידור מגורים ו/או פיצוי כספי הולם לכלל הדיירים לתקופת השיפוץ.

חשוב לציין כי ישנם קשיים רבים שצריך לעבור בדרך ליישום תכנית המתאר. אחד הקשיים ביישום התוכנית טמון ב"התנגשות" בין הסכמות הרשות לבנייה בישראל לבין ההקלות שהתוכנית הייתה אמורה לייצר ליזמים. נושאים כגון קווי הבניין, תוספות בנייה (כגון מרפסות שמש), הגבלים עירוניים מקומיים ועוד, מהווים חדשות לבקרים מכשול בדרך ליישום תוכנית המתאר. גורם נוסף המהווה מכשול הוא סירוב דיירים לפרוייקט. המדינה קבעה כי על מנת ליישם את תמ"א 38 בפועל, על הקבלן המבצע לקבל את הסכמת שני שליש מדיירי הבניין. אף על פי שבתום העבודות, נהנים הדיירים מבניין משודרג במראהו וברמת הבטיחות שבו, לצד ערך דירה שעולה באחוזים רבים, עדיין ישנם "סרבנים" רבים לביצוע התכנית מסיבות שונות..

בשורה התחתונה, מדובר בתכנית מבורכת בעלת חשיבות לאומית גבוהה. על אף קשיים ביישומה, אישורה לפני 25 שנה נחשב ציון דרך משמעותי במלחמה בנזקי רעידת אדמה עתידית, אם וכאשר תגיע.

המדריך המלא לתמ"א 38

יום שלישי, 16 ביוני 2015

תמ"א 38 - כל מה שחשוב לדעת

תוכניות מתאר רבות קיימות בישראל כאשר אחת מעניינת אותנו יותר מכל – זוהי תמ"א 38, שמטרתה היא חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. כל אותם בתים ישנים, שנבנו לפני שנת 1980, עשויים ברגע האמת לקרוס כמו מגדל קלפים ולהוות סכנה מיידית לחייהם של היושבים בהם במקרה של רעידת אדמה, שלבטח תפקוד את מדינתנו במוקדם או במאוחר. על מנת לעודד את פרויקט החיזוק, המדינה מקנה לבעלי כל אותם בתים אלו תמריצים שונים. להלן כל המידע אודות הזכויות בפרוייקטים ומהם השלבים השונים המעורבים בתהליך.

מי זכאי לתמ"א 38?

רוב הבתים שנבנו לפני שנת 1980 תוכננו ע"פ התקן הישן, ששונה אי שם בשנת 1975, כך שצורת הבנייה השתנתה ונחשבת לחזקה ועמידה יותר מפני רעידות אדמה. ניתן היה לחשוב כי כל בעלי הבתים שנבנו לפני תאריך זה זכאים להשתתף בפרויקט תמ"א 38 אך אין כך הדבר. ראשית כל על מהנדס לקבוע כי אכן הבניין אינו אמור לעמוד ברעידת אדמה, כלומר, אינו עומד בתקן הישראלי מספר 413. במידה והבניין פטור מתקן זה בכל מקרה (כגון בניינים נמוכים מאוד), הרי שתקנות התמ"א לא יכולו עליו. בנוסף, על הוועדה המקומית שמעורבת באישור הפרויקט לקבוע האם לא תיגרם הפרעה ציבורית או הפרעה בחזות העיר במידה ומבצעים אי אילו שינויים בבניין הספציפי.

כל השלבים לביצוע התהליך

עד להתחלת הבנייה בפועל, תוכנית התמ"א מספקת לא מעט מכשולים ומהמורות, אך כאלה שבהחלט ניתן לעבור. ראשית כל יש לקיים אסיפת דיירים ולוודא כי רובם מעוניינים להצטרף לפרוייקט. לאחר מכן יש להזמין קבלן שיאשר כי המבנה אכן אינו עומד בדרישות העמידות כנגד רעידת אדמה ולקבל מסמך שמאשר זאת. שלב זה הינו הקריטי ביותר ולאחריו ניתן להתקשר עם יזם מתאים, שיתזמן את פעילותם של האדריכל, הקבלן המבצע ויחד עם זאת, ידאג לאישורים הנדרשים מהרשויות טרם לכך ובמקביל לפרוייקט בפועל. לאחר השגת כל האישורים והצגת התוכניות, נאסף כל תיק הפרוייקט, נחתם ע"י עורך דין מלווה ומוצג לרשויות. תוספות בנייה, ממ"ד, תוספת מעלית ולעיתים אף חניות רשומות בטאבו, כל אלו עשויים להיות תמריצים לדיירים. ליווי ע"י מיטב אנשי המקצוע ימקסם את הדרך לקבלת כל ההטבות ולהפקת המקסימום מפרויקט תמ"א 38.

מאמרים נוספים בנושא תוכנית מתאר תמ"א 38:

יום ראשון, 7 ביוני 2015

תמ"א 38 - כל שלבי התהליך

תמ"א 38 מהווה הזדמנות פז לדיירי מבני מגורים שנבנו טרם שנת 1980. בסיומו של פרויקט מעין זה, יסודות המבנה יהיו חדשים ויגנו על המבנה מפני קריסה בעת רעידת אדמה, כמו גם שישנם שדרוגים נוספים שהתוכנית מציעה לכלל הדיירים במבנה כגון שיפוץ מסיבי של חזות הבניין, תוספת של חדרים, מעליות, מרפסות ועוד. מהם התהליכים והמשוכות השונות שיש לעבור עד לעבודה בפועל? להלן סקירה מקוצרת.

תמ"א 38 - על קצה המזלג

תקן הבנייה שעל פיו נבנו בתים בישראל לפני שנת 1980 הוחלף באחר לאחר שנה זו. התקן הישן סבל ממספר נקודות תורפה שהופכות את המבנים הללו להרבה פחות עמידים בפני תנודות קרקע ורעידות אדמה. על מנת להעניק לכל האזרחים את רמת המיגון הנאותה, המדינה החליטה על ביצוע תהליכי תמ"א 38 על פי מספר קריטריונים ואף מעניקה מספר תמריצים לביצוע התוכנית כגון אלו שהוזכרו לעיל כמו גם פטור מהיטל השבחה. חיזוק המבנה מבוצע ע"י קבלנים מורשים כאשר שינויים שהוכנסו לאחרונה מאפשרים לדיירים לבחור האם ברצונם לשפץ את המבנה הקיים או להרסו ולבנות אחר במקומו. התוצאה הסופית היא מבנה מגורים בטוח וחדש לחלוטין, לעיתים אף כזה שכולל יותר דירות, שטחי גינון, חניות והרשימה עוד מתארכת.

תמ"א 38 - כיצד מיישמים את התוכנית בפועל?

יזמים שונים תרים כל העת אחר בניינים ישנים בעלי פוטנציאל ליישום תכנית מתאר זו. אחד הקשיים שעומדים בפני יישום הפרויקט הוא הצורך בו, אותו יש להוכיח ע"י אישור מהנדס שיקבע כי המבנה אכן אינו מסוגל לעמוד בפני רעידת אדמה כפי שנקבע בתקן. משמעות הדבר היא כי לא כל מבנה שנבנה לפני שנת 1980 יימצא מתאים לפרויקט תמ"א 38. לאחר אישור עקרוני זה יהיה על מהנדס העיר לאשר את תכנון הקונסטרוקציה (השלד) המוצע ע"י הקונסטרוקטור שנבחר ולהוציא היתר בנייה מסודר, שיקבע את תוספות הבניה השונות שמתאפשרות במסגרת ההגבלות ההנדסיות במקום. לאחר שלב זה מתחיל התהליך הקנייני, שאינו תלוי במדינה, ובו יהיה על נציגי הדיירים להוכיח כי לפחות שני שלישים מהדיירים במבנה חתמו על הסכם רצון להתחיל בפרויקט, להתאגד יחדיו עם הסכם משפטי ביניהם, לבחור יזם ולחתום על חוזה מסודר.

תמ"א 38 הוא פרויקט שכולל תהליך לא פשוט של בנייה, התמודדות משפטית ובירוקרטית. אך בסופו של דבר, הוא מציע שקט נפשי רב, ביטחון ותועלת כלכלית רבת משמעות.

המאמר באדיבות אתר: tama38.org.il

יום רביעי, 3 ביוני 2015

תמ"א 38 - מה זה בדיוק אומר?

מדינת ישראל אינה נחשבת למדינה וותיקה כשאר מדינות העולם, עם ההיסטוריה ארוכת הטווח והמבנים בני מאות שנים. יחד עם זאת, גם במדינתנו הצעירה ישנם מבנים רבים, בעיקר כאלה שנבנו לאחר שנת 1980, המאופיינים בפוטנציאל קריסה ממשי בזמן רעידת אדמה (גם אם לא מן החזקות) שעלול לסכן את יושביהם. מסיבה זו פועלת מדינת ישראל כל העת במתן תמריצים שונים לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, כאשר תמ"א 38 נחשבת לעיקרית שבהם.

תמ"א 38 - לחיזוק יסודות המבנה

לאחר שנת 1980 חלה מהפיכה של ממש בתקן המחייב לבניית מבני מגורים. השינוי המשמעותי סובב סביב מסת שלד המבנה והסידור המרחבי שלו כך שהסיכוי לקריסה בעת רעידת אדמה יקטן משמעותית. יש להבין כי מדינת ישראל נמצאת באזור שבעבר הרחוק היה פעיל מאוד מבחינה סיסמית (רעשי קרקע) וכל המחקרים מראים כי בכל עת עשויה להיגרם רעידת האדמה הגדולה הבאה. חיזוק יסודות המבנה כחלק מביצוע תמ"א 38 יעזור לדיירים ראשית כל להרגיש בטוחים יותר ולהיות מוגנים כשאר בעלי הדירות שנבנו לאחר 1980, זאת בנוסף ליתרונות ותמריצים נוספים שקשה לוותר עליהם.

תמריצים לביצוע תמ"א 38

לא כל הדיירים שגרים במבנים שנבנו לפני שנת 1980 ששים לקראת ביצוע הפרויקט המיוחל. פעמים רבות מדובר באוכלוסייה מבוגרת שאינה מעוניינת בשינויים ובמקרים אחרים הדבר נשלל בשל חוסר ידע או חשש לקראת כניסה לפרויקט כלשהו. מסיבה זו מציעה המדינה מספר תמריצים שמהם לא ניתן להתעלם וזאת הודות לשינויים במבנה שישדרגו את חיי הדיירים כולם ובעלות שולית, אם בכלל. מבין התמריצים ניתן למצוא את שיפוץ חזות המבנה, תוספות חדרים למגורים (לרבות ממ"ד), הוספת מעליות, בניית מרפסות ועוד. בבניינים אחרים, שעוברים שינויים שלא כחלק מפרויקט תמ"א 38, כל היתר שכזה יהיה כרוך בתשלום היטל שבח שיחול על חשבון בעלי הנכסים. במסגרת התמ"א, לעומת זאת, נהנים הדיירים מ- 0% היטל השבחה ועל כן הם זוכים בשקט נפשי ותועלת כלכלית שלצידה.

ייעוץ משפטי ומקצועי

חשוב מאוד להיכנס לפרויקט תמ"א 38 רק לאחר קבלה של כל המידע המלא מבחינה מקצועית-קבלנית אך גם משפטית. הקבלן יוכל לעזור לכם באפיון הצרכים תוך חתירה להשגת כל האישורים הנדרשים ואילו עורך דין מומחה לענייני נדל"ן, יעזור להפיק את החוזה המתאים של הדיירים במבנה אל מול הקבלן. באופן זה פרויקטים כאלו מתחילים ומסתיימים בהצלחה, ללא הסתבכות משפטית כזאת או אחרת.

המאמר באדיבות אתר: tama38.org.il

תמ"א 38 - גלובס

www.globes.co.il

תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה לתוספת יחידות דיור והרחבת דיור במבני מגורים, ותוספת שטחי בנייה למבנים שאינם מיועדים למגורים, בהליך ישיר של היתר, בין השאר כדי לעודד את החיזוק.

קישורים: