כולם כבר שמעו על תמ"א 38, התוכנית הממשלית לחיזוק בניינים שנבנו לפני 1980 כנגד רעידות אדמה. הרבה מאוד בניינים בישראל כבר נמצאים בשלבים כאלה או אחרים של ביצוע פרוייקט תמ"א 38, אך הרבה פרוייקטים מעוכבים מסיבות שונות והרבה דיירים מוצאים את עצמם לא מרוצים. כדי להקדים תרופה למכה, הנה כמה דברים שכדאי לדעת לפני שמצטרפים לפרוייקט.
מה שכולם יודעים על תמ"א 38
כולם יודעים שיש לתוכנית הרבה יתרונות: הדיירים יכולים לקבל שיפוץ כללי של הבניין, וכן שיפוץ והרחבה של הדירה, התקנת מעלית ועוד, וערכו של הנכס שלהם עולה, ללא עלויות מצידם. היזם, מצדו, מקבל זכויות בנייה נוספות והקלות במסים שונים ומרוויח מכך. אבל יותר חשוב הוא מה שלא כולם יודעים. לפניכם ארבע הסיבות המרכזיות למה כדאי לפנות לאנשי מקצוע בתחום תמ"א 38 לפני חתימה על חוזה עם היזם הראשון שנקרה בדרככם.
ניגוד האינטרסים
באופן טבעי, היזם רוצה להרוויח כמה שיותר כסף. הדיירים מעניקים ליזם את זכויות הבנייה, כדי שיוכל להרוויח, בתמורה לשיפורים שונים של הבניין, כולל חיזוקו נגד רעידות אדמה. כדי לקבל את הזכויות, היזם מחתים את הדיירים על הסכום הנדרש, אך שימו לב – הוא אינו מתחייב לממש את הזכויות הללו, וברגע שהדיירים חותמים על ההסכם נוצר ניגוד אינטרסים, שכן האינטרס של הדיירים מחייב הוצאת כספים רבים על שיפוץ ובנייה, ואילו האינטרס של היזם הוא לצמצם את ההוצאות ולהגדיל את הרווחים.
לא כל הדיירים חייבים להסכים. האמנם?
האמירה כי מספיק רוב של 80% מהדיירים כדי להוציא לפועל את תוכנית תמ"א 38 אינה מדויקת. התיקון בחוק המקרקעין שמאפשר הסכמה של 80% מהדיירים לא הושלם ועל כן, אם אין הסכמה גורפת של כל הדיירים עליכם לפנות למפקח על רישום המקרקעין כדי שיאשר את הפרוייקט והאישור אינו אוטומטי. בנוסף לכך, במקרים רבים על היזם להשיג ליווי בנקאי כדי לממן את העלויות עד מכירת הדירות החדשות, ולצרוך קבלת הלוואה בנקאית יש צורך בהסכמת כל הדיירים כולם.
הליווי הבנקאי
כאשר מושג הליווי הבנקאי ישנה תחושה בקרב הדיירים כי עכשיו הם יכולים להיות רגועים ובטוחים, אך האמת רחוקה מכך. הבנק אחראי רק על הדירות החדשות הנבנות בבניין במסגרת תמ"א 38, ואם ישנן עבודות שלא הסתיימו כגון ריצוף חסר או תשתית חשמל שלא הושלמה, הבנק אינו ערב להן ואינו אחראי עליהן.
הבטחות ואישורים
ישנו פער גדול בין הבטחות היזמים לפרטים שהעירייה מאשרת. יזמים מנוסים יודעים בדיוק מה יאושר על ידי העירייה ומה לא, אך פעמים רבות מובטחים לדיירים הרים וגבעות שהיזם יודע מראש כי הם לא יאושרו, ומוסיף באותיות הקטנות "בכפוף לאישור העירייה", וכך הוא מכוסה כאשר העירייה אינה מאשרת פרטים מסוימים.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה